大坑西邨重建不容再拖　房協參與較市建局可取

民協周二（11月10日）於深水埗區議會動議要求政府運用《收回土地條例》收回大坑西邨發展公營房屋。屋邨重建本是各方共識，卻因融資、安置和中轉安排遲遲未成事。最近傳出政府聯絡市建局與屋邨業權人合作重建，但市建局能否勝任此職，惹人質疑。

大坑西邨於1964年起陸續落成，是香港現存唯一的私營廉租屋邨，現時約有1,300個單位有人居住。政府當年以優惠價批地給非牟利的「香港平民屋宇有限公司」興建、出租及管理，為低收入人士提供廉租屋。

與其他市區重建項目不同，社會對重建大坑西邨決定的反對聲音甚少。居民本身就難忍屋邨失修和沒有電梯，自然期望能夠搬往舒適家園。業權人亦早在2011年已經詢問政府關於重建的意見，並於2016年提出方案。政府方面同樣樂見可以善用土地的地積比，讓更多居民入住市區單位。由於各方對於重建分歧不大，城規會早在2010年便把相關地段劃作「綜合發展區」以為日後重建鬆綁。

不過，各方卻一直無法商討出具體重建方案。平民屋宇幾次建議都不符合地契要求，即興建最少1,600個單位給低收入人士出租，同時也就不能全數重置現有租戶。城規會在2016年通過平民屋宇的計劃時雖未考慮此一條款，但總算加上了有關遷置安排的「指引性條款」，要求提供出租資助單位配合受的現有租戶，以及禁止在遷置完成前修訂地契，勉強是對租客提供一些保障。

2018年，《施政報告》把計劃列在房屋政策內容，明言「在妥善安排居民安置的前提下，會大力支持該公司盡快落實重建計劃，並提供所需協助」，可惜事隔兩年政府和業權人仍然未有具體行動。到上月初，電視台引述消息報道政府早前終於聯絡市建局，研究與業權人合作推動重建項目，初步計劃其中兩座樓宇採取「可租可買」模式安置現有居民，其餘則為資助出售單位。

動用《收回土地條例》未必適合

平情而論，私人協約方式批地重建事宜按理應由業權人來處理，但在居民殷切期待重建且重建具備相當效益的情況下，政府願意加強參與亦是好事。最理想的狀況自然會是政府與業權人商討中止協約，重掌土地規劃。

不過，作為業權人的平民屋宇董事具有地產和銀行背景，他們深知地皮珍貴，大抵期待地段重建發展，不可能輕易撤出大坑西。尤其政府建議安排令其需要全數負擔重建開支及補地價費用，嗣後更要安排中轉和撥出相當比例的單位以供永久廉租，計算起來並不划算，故把重建方案擱在一旁。

儘管如此，民協倡議的《收回土地條例》未必能夠適用於此一項目。政府雖曾表示可用公共用途理由引用相關條例，而興建公營房屋亦的確屬於公共用途，但該條例通常只針對已買賣土地而非私人協約批地，所以此舉未必符合法律邏輯。再者，私人協約批地一般都會限制業權人在市場轉讓土地，故此並不存在賣地獲益可能，但是動用條例變相容許業權人藉賠償賺取地價利潤，頗有機會引發爭議。

房協參與更合適

另一方面，只由市建局出面促成重建方案也不見得是個好選擇。市建局的重建項目落成單位絕大部分用作出售，甚少租出單位，而且近期市建局多次強調要自負盈虧，亦在籌劃融資，日後單位能否維持廉租勢成疑問。

相較於市建局，房協更適合與業權人合作。首先，房協自成立起便肩負興建可負擔房屋的使命，接手大坑西村建設可謂順理成章。第二，房協一直營運資助出售及出租單位，社會對房協租售價格的把關較有信心。政府、平民屋宇和房協應該合力考慮循此方向加快重建步伐，改善這批居民的住屋環境。