「林鄭PLAN」存漏洞　政府不應一味誘人入市

行政長官林鄭月娥在去年10月公布的《施政報告》裏宣布將首置人士八成按揭貸款樓價上限由600萬提升至1,000萬元，社會稱呼這一安排為「林鄭PLAN」。日前，《香港01》揭發有地產經紀向買家表示可跟業主私下交收超過1,000萬元的餘額，藉此壓低帳面樓價以獲得較高的按揭成數。事件不但反映「林鄭PLAN」有漏洞，力有未逮的市民若強行入市置業，更將冒財政與法律風險。

由於「林鄭PLAN」出台以後，1,000萬港元以上物業貸款按揭成數仍然維持五成，導致樓價在1,000萬港元以下及以上者形成待遇斷層。根據土地註冊處提供的資料，2019年首十月樓價在990萬至1,000萬之間的二手住宅成交由490宗急升至1,422宗，增幅接近兩倍之多，當中恐怕有不少個案就是利用前述手段來取得較高按揭。

樓價升勢隨時逆轉

首先，不論是經紀或買賣雙方為了達成交易，若因此以合約以外的價格來交易，或構成犯法風險。《刑事罪行條例》第73條與第159C條分別規定「使用虛假文書的罪行」、「普通法中的串謀欺詐罪」均可處監禁14年，《盜竊罪條例》第18條規定「以欺騙手段取得金錢利益」可處監禁10年，《印花稅條例》第60條也規定各種與印花稅相關的罪行可處第6級罰款及監禁1年。

然而，更重要的是市民之所以為了置業而不惜承受法律風險，這顯然與政府長年錯誤的房屋政策有關。現屆政府在林鄭月娥的領導之下，一直強調所謂「置業階梯」，導致樓價近年持續飆升。從她上任以來算起，差餉物業估價署編訂的全港私人住宅單位售價指數已由337.5增至去年7月的393.5，可是在本地政治風波及新冠肺炎疫情影響之下，過去一年此種升勢明顯有所放緩，今年9月住宅售價指數更回落至382.6。

經濟前景未盡明朗，物業交投亦不例外。香港樓市往昔早有1997年金融風暴與2003年「沙士」的前車之鑑，長年升勢一發逆轉下跌絕對是切實可能發生的事情。市民如果冒險選擇在此時候借貸承按置業，隨時可能因樓價暴跌身陷資不抵債的困局；事實上近期香港金融管理局公布的數字，已經可以看到「負資產」個案正慢慢增加，社會必須正視這個警號。

其實按揭成數的規限，本身就是對買家的一種壓力測試，以免他們承受過重的負債。但在不尋常的置業風氣及政府尚未完善的按揭階梯政策下，買家利用「林鄭PLAN」內1,000萬港元以下的按揭優惠來完成交易，從而節省實際需要在當下繳付的首期款項，將令經濟能力未能夠負擔購入整個物業的市民強行入市。尤其此類較貴價的單位價格更易受到市場波動影響，市民在此情況之下強行繳付首期開始「供樓」生涯，日後市況變差時自然較大可能淪為「負資產」一族。

政策不能只求「托市」

更甚者，「林鄭PLAN」雖然名義上是「協助首次置業人士」，但實際會引誘更多首置人士在此艱難局面下繼續花錢入市，繼而托起樓市，令房屋問題更加惡化。一眾高官根本無意讓樓價回落到正常人可以負擔的水平，甚至反而親自加入炒賣行列多所置業謀取私利，而這才是財政司司長陳茂波今年初發表《財政預算案》後強調「住宅樓宇市場出現斷崖式下跌的情況風險很低」的真正原因。

「林鄭PLAN」出現供人犯法利用的漏洞，短期來說自然必須予以堵塞，例如加強對1,000萬元以下交易的審批及覆檢工作。長遠來說，港府更要檢討整套房屋及樓市調控政策的方向，不能只求催逼廣大市民「上車」協助「托市」。正如國家主席習近平指出的，「房子是用來住的，不是用來炒的」，港府日前多番強調香港需要配合國家發展，只是未知在上何時才能劃一採取同樣標準行事？