律師行結業累業主 政府應檢討樓宇買賣資金流程

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黃馮律師行因一名前職員被懷疑不誠實挪用款項,上月24日遭香港律師會介入接管,業務隨即終結。但由於律師行事前仍在處理大量二手樓宇買賣,逾億元客戶資金亦被凍結。稅務局雖然已為受影響客戶提供彈性安排,惟此遠未能滿足苦主的訴求。長遠而言,當局亦可考慮改革現行程序,以免再有準買家因律師行違規行為蒙受損失。

按照現行一般樓宇買賣流程慣例,在簽署臨時買賣合約及繳付臨時訂金後,買方便須委託代表律師,協助向按揭銀行借回契約,以及處理印花稅、草擬契約等事宜,而在交易完成前,買家通常要準備樓價餘款、律師費及其他雜費存放於受委托的律師行,直至所有物業轉讓的交易程序完成。

不過,上月下旬黃馮律師行因有前職員疑不誠實挪用客戶款項,遭律師會介入業務,事件及後更交由警方跟進。據律師會副會長陳澤銘指出,由於事件涉及不誠實行為,核實過程需時,受影響客戶的資金須待法庭頒發手令後才能發放。由於律師行事前仍然在處理大量二手樓宇買賣,受影響客戶數量相信逾千人之多,而且單單根據其中79名事主的問卷回應,所涉款項已經高達逾億港元。

黃馮律師行上月被接管,戶口即時凍結,一群受影響客戶1月10日召開記者會。(黃舒慧攝)

儘管律師會聲稱有不少律師樓願意協助受影響客戶,但現實卻是有許多苦主求助無門。有人聯絡名單上過百間律師樓後無一願意出手相助,另有準買家表示發展商仍要求他們在原定限期內籌集資金完成交易,以及支付額外借貸利息開支,否則將會視作「撻訂」處理。另外,亦有苦主指律師會沒有透明的資金解凍時間表,又預料資金至少要一年時間才能解凍,而且未必能取回全數。

政府支援不足

雖然當局已表明將會酌情處理相關的稅務事宜,但其力度遠不足以滿足苦主訴求。根據稅務局的回應,印花稅署僅會考慮減免遲交印花稅的逾期罰款,,以及接受分期繳付方式繳付稅款,但這些都只屬於現行《印花稅條例》下的既有措施而已,未有針對是次事件作出任何特殊安排。更加重要的是,上述措施其實都要事主本人或其代表律師另行申請,這種處理方式完全無視苦主現時根本難以聘用新律師或籌集資金。

短期來說,政府應該協助安排律師統一處理涉事準買家的法律諮詢,省卻他們折騰的時間和支出,並且還要考慮為此特設基金給苦主作臨時免息貸款,待至資金解凍以後才向他們收回貸款,好讓他們能先完成交易程序,減少「樓財兩失」機會。

長遠而言,政府亦必須審視是否需要加強對律師行處理樓宇買賣資金流程的規管,以免再次發生同類事件。現時有關樓宇買賣交易的規管主要都是在地產代理方面,內容更加傾向預設律師行足以信任及託管巨額資金,例如地產代理監管局在2005年12月的「訂金托管」執業通告就要求持牌「向買家提出將所有訂金(包括首期及後續訂金)託管在律師行內」,反而對於律師處理相關資金卻無專門監管。即使是律師會在今次事件裏引用的《律師帳目規則》,當中也沒針對處理樓宇買賣資金作出專門限制。

況且將資金暫存於律師行的用意,本來只是確保準買家有足夠財力支付款項,而此「保證」角色大可以由持牌銀行代行,亦即讓提供的按揭銀行直接暫存資金後向準買家放出存放憑證,再轉交至律師樓處理餘下程序。這樣既能讓客戶避開在律師行托管款項的風險,甚至可節省一些律師行依此名目另行徵收的管理費。黃馮律師行的問題可能僅屬個別事件,未必涉及整個行業對樓宇買賣資金的管理手法失當,但將代管資金之責交至持牌銀行,也不失為可以避免同類事件再現的小改革。



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