供不起樓就要捱貴租——香港人注定只能如此?

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立法會周一(3月1日)發表的研究簡報顯示本港樓價在2004至2019年狂飆近四倍,再次證實香港樓價太貴,港人難以置業,甚至可以衍生種種社會問題。然而,研究簡報沒有提及更根本的房屋問題,就是市民選擇不置業的空間亦相當有限。

該研究簡報重點之一是香港自置居所住戶比例下降,由2004年的54.3%高位跌至2019年的49.8%,到2020年第四季才回升至51.2%,亦即回到2013年水平。這時期自置居所住戶比例下跌有數個原因:一是2004年後土地和房屋供應減少,二是金管局在2009年推出多輪收緊按揭貸款措施增加了支付首期難度,三是住戶月入中位數升幅78%遠遠落後於樓價同期升幅391%。

另一方面,由於樓價持續上升有助自置居所者的資產增值,當中一些業主得以藉此資助子女「上車」,這自然又進一步拉闊了有樓家庭和無樓家庭間的財富差距。在2009至2019年間,本港租住非自置物業住戶增加了25萬,佔整體新增住戶數目逾七成之多,正好證明無法在置業遊戲的成敗足以擴大雙方鴻溝。

圖片來源:立法會《自置居所對香港社會經濟的影響》研究簡報

林鄭月娥的房策以置業為主導,致力推高自置居所比率。(張浩維攝)

破解置業神話

港府始終秉持着置業主導的政策。早在港英時期,《長遠房屋策略》就強調要協助港人自置居所,而回歸後的新長策亦明言「讓更多中低收入家庭實現自置居所的願望」,直至現時林鄭月娥政府仍繼續多次推銷其置業階梯理念。

平情而論,自置居所或具有一定社會效益,例如促進向上流動、積累財富及培養其社會歸屬感等。但樓價上升導致貧富懸殊擴大以外,社會對於生活質素的追求也開始消失。政府管治階層變得沒有保障人民基本居住權的承擔,並且放任市場出現蝸居、發水樓、納米樓、蚊型盤等畸形情況;大多數人也抱持租樓等同幫其業主供樓的想法,勉強逼迫自己接受此等不合理的樓盤強行「上車」,捱飢抵餓只為儲蓄累積買樓首期,進而形成一個令生治質素愈來愈差的惡性循環。

政府勿輕視租住市場

負擔不起自置居所的同時,租住在香港同樣不是一個好選擇。港府不僅強調資助出租房屋是給最有經濟困難的人居住,更在回歸前後陸續撤銷租金和租住權保障,加上整體房屋單位供應逐漸減少,導致業主在私人市場中能夠任意加租、揀客,社會遂視自置物業等同成功人士,親朋好友之間總會互相勸告有儲蓄就應該置業。

更何況在樓價升幅遠高於一般收入的情況下,無法自置居所者除了愈來愈難負擔「上樓」開支外,還會因為租住物業不能嚐到資產增值上升好處而被迫加入爭逐置業的遊戲。政府太過偏重自置居所、輕視租住市場,最終樓價升幅遠超薪金升幅,更加劇貧富懸殊及生活質素下降。

正如國家主席習近平說「房子是用來住的,不是用來炒的」,政府理應設法減低房屋投機炒賣功能,而可行的具體做法就是透過增加供應平抑樓價,並且在必要時運用法例收回地產商囤積多年的土地,以及徵收住宅增值稅和空置稅。對於租住市場,政府也需要帶頭讓社會正確認識到置業並非居住的唯一選擇。近兩年的情況已經證明經濟變化可以來得又快又急,工作收入不保隨時令人無法償還自住物業按揭,相比之下,租住物業戶口反而更具備承受此等衝擊的彈性。為了扭轉現時市場上業主和租客之間權力的不平衡,政府首要急務是要全面檢討租務法例,其次可以考慮重推俗稱為「中產公屋」的房協乙類出租公屋,相信這會有助社會接納租樓選項。一個有長遠目光的政府,在理念和政策上也要顧及全部民眾的福祉。



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