劏房租務管制只是改善基層住屋一小步

撰文:評論編輯室
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政府宣布就劏房租務管制向立法會提交草案,於下周三(14日)首讀,預計最快年底實施,但當局表示草案仍將維持15%續租加幅上限,表示住戶仍然要捱貴租。現時住房短缺,租客欠缺議價能力,立法只能說是稍為縮窄業主租客的權力差距。

草案的可取之處有三。一是保障租客續租權,租期滿兩年後租客可以續租一次;二是租約必須是書面協議而且要經差餉物業估價署「打釐印」,租客遇上糾紛也有據可依;三是禁止業主濫收租客水電煤費用。

必須指出,上述條文是保障較能負擔租金的租客,對於經濟拮据的租客,草案只能說是聊勝於無。政府始終沒有順應民間要求,維持續租時租金加幅上限為15%,而且既不設起始租金,又不就未來幾個月的空窗期就加租設限。

加幅上限太高 空窗期成漏洞

運輸及房屋局局長陳帆解釋15%上限是參考差估署私人租金指數變化,平衡租戶和業主權益,又指業主必須在指數向下時減租。對於「空窗期」,他只重申不希望有業主乘人之危。至於不設起始租金,他認為先有租金數據庫才能釐訂,亦要時間處理。

運房局局長陳帆出席。「劏房」租務管制相關法例修訂記者會。(盧翊銘攝)

不過,民間團體反映有業主已經急不及待加租,不論業主是否例行加租還是真的乘人之危,租客在疫情之下都毫無還擊之力。再者,參照差估署統計的所有類別住宅單位租金指數,2004年到2020年間每年較兩年前的增幅平均只有11.29%,故此草案容許兩年租金增15%足證政府依然相當優待業主,而且因為業主的租務回報率本身就較其他商品為高,而勞工薪酬兩年增加15%卻很少有,由2004年至2020年首季,每年較兩年前的增幅平均只有7.55%。

更糟的是,租客要是負擔不起續租加幅仍是會退租,不能享受必然續租的好處。萬一租客別無他選,要居住於草案不涵蓋的寮屋、新界村屋或者違例建築物等,法例的保障通通跟他們沾不上邊。

有法還須執法嚴

法例有效實行,除了得靠業主、租客自律,還要政府有效執法。陳帆承諾會為日後負責執法的差估署提供足夠人手及資源,但即使如此,觀乎濫收租客費用的業主首次定罪最高罰款一萬元,再次定罪則最高罰款2.5萬元,罰則未免不夠阻嚇力。

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此外,今次草案似乎亦未接納劏房租務管制研究工作小組早前建議,即政府增撥資源給土地審裁處和法庭處理租管引起的糾紛。如果因為審裁處資源不足或者訴訟過程繁複,業主租客難以按法例討回公道,同樣會削弱法律效力。

終結劏房才是治本

值得一提的是,陳帆一方面承諾立法不等於認同劏房合法化,而且會繼續執法打擊違規劏房,但另一方面稱記錄租務的差估署不會主動向執法部門提交資料。這意味着諸如屋宇署、地政總署和稅務局不會得知業主經營劏房,或者經營的劏房違反地契或已批准圖則。

部門之間不互通資訊,顯然是避免業主擔憂劏房犯法而索性不「打釐印」,但亦是政府喪失一個有利取締劏房的時機。這亦暴露業主在劏房市場仍然佔上風,租客既難在市場找到合適而可負擔的住房,政府亦未有板斧透過打擊劏房和安置居民,終結劏房亂象。

劏房林立是香港之恥,根本不應存在。政府立法規管劏房租務只是向全民居住適切住房踏出一小步。說到底,廣建出租公屋,讓劏房居民早日上樓,才是解決住房困難的真正出路。

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