官地新住宅供應少 非房屋問題的最關鍵

撰文:評論編輯室
出版:更新:

本周三(29日),發展局局長黃偉綸公布本年來季10至12月賣地和私樓供應計劃,合共興建7,110伙,私人重建和發展項目為主要供應來源。

雖然本年度首三季供應達1.44萬伙,超出政府訂下的全年1.29萬伙目標,但社會仍然難以期望樓價可以回落。一個重要原因在於公營房屋建屋量過去落後目標,未來幾年更難言樂觀,市民根本沒有真正的居住選擇可言。

來季兩幅住宅官地共建210伙私宅,市建局項目有750伙,私人發展項目則包含6,150伙,當中4,000伙來自為西貢十四鄉的補地價項目。

發展局曾於2017年解釋,放入賣地表地皮數目多寡是「以平均數作為基礎,然後放入一些地塊以足夠應付未來一年的需要」。若這原則不變,當過去推售數目較少,加上市建局、港鐵及發展商持續推出項目,將來官地的數目相信也不會多。

房委會近日公布過去10年公營房屋實質建屋量,於2020/21年度的出租公屋建屋量只有6261伙,是近十年來最低。(資料圖片)

一鐵一局要負建資助房屋之責

新官地供應持續少,不少人自然擔心市民要繼續捱貴樓價。然而,這個因果關係不是必然。私樓需求強勁,部分原因來自公營資助單位不足,市民被逼到私樓市場。由於公營房屋供應難在未來幾年紓緩,房委會及房協在2021/22至2025/26年度預測僅興建10.69萬伙,出售部分佔3.39萬伙,較《長遠房屋策略》目標15.05萬和4.55萬伙低,市民無奈轉投私樓的情況只會持續。

要令市民安居樂業,政府一方面必須增加公營單位供應,另一方面須落實分割公私營市場,以免私樓高昂的樓價影響顯着普羅市民的生活。目前資助房屋可以在禁售期後自由轉售,導致居屋二手價格直奔私樓。再者,一鐵一局雖然帶有官方性質,但其以市價賣私樓,在買家不缺的情況下樓價自然持續上升。當局應進一步限制資助房屋流進自由市場,一鐵一局亦要承擔興建資助房屋的責任,除了首置盤外,至少要包括居屋。

古洞北新發展區構想圖

政府應主導公營房屋供應

政府一直說開拓新發展區、加快規劃過程和增加市區樓宇地積比可以紓緩土地和單位荒,但各區工程仍然屢屢拖延。發展商月前更積極於古洞北新發展區附近高價投地,似乎毫不擔心新地皮會拖低地價。相反,高地價有助承托附近地皮和住宅價值。萬一新單位落成後樓市回調,地產商仍可「拉上補下」,靠早年低價投地或補地價建屋的龐大利潤抵償新項目少收的收入,可謂立於不敗之地。

這並不是說政府供應土地無用,政府要加快大量覓地,按時建屋,而且要進一步增加公營房屋比例,令發展商和業主相信住宅短缺有終結一天,高價買賣土地和房屋有風險。只要政府決心主導公營房屋供應,官地新住宅供應少其實未必是壞事——若果政府願意把地皮優先興建公營房屋。

你可能感興趣