房委會是時候考慮重啟回購居屋

撰文:湯文詩
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房屋委員會的居屋第二市場、「綠置居」屋苑與租置計劃屋邨去年合計有3,617宗二手成交,創下了2000年以來的新高。而且在踏入新一年不足幾天後,近日據報天水圍天盛苑亦已錄得新一宗未補價二手成交,以呎價8,277元賣出一個由原業主持有的中層650呎單位,帳面獲利442.4萬元或4.6倍。

事實上在這20年間,各類資助房屋交投一直都在持續增加,總計成交宗數更由2002年每月平均180宗,升至去年的每月平均301宗。至於今年剛剛出現新交易的天盛苑,同一屋苑個別單位於2003年二手成交的呎價曾低於1,000元,到去年9月卻有高層426呎單位得以逾萬元呎價成交。

舊有居屋炒風猶存

除了天水圍天盛苑之外,其他舊居屋屋苑的二手成交呎價亦是不斷上升。以1996年落成入伙的將軍澳顯明苑為例,單位呎價就由2002年10月的1,203元,暴漲6.3倍至2021年11月的7,618港元;至於有私人機構參建的香港仔南濤閣,單位呎價也是由2002年5月的1,800元,升至2021年2月的12,031元。兩者增幅都跑羸了同期B類單位售價指數升幅的5.9倍。

將軍澳顯明苑。(賴南秋攝)

為應對有人借助資助房屋投資謀利的問題,當局早前公布將會收緊未來新居屋項目的轉讓年期限制,行政長官林鄭月娥更稱這樣是貫徹自己「一貫的理念」,亦即「房屋不是簡單或普通的商品,是用來居住,不是用來炒賣的」,但有意見則認為相關措施反而可能導致不受規限的舊有居屋更受市場追捧。

其實審視資助房屋交投紀錄走勢,可以看到公營房屋政策走向與相當市場的熾熱程度存在很大關係。譬如2003年停建居屋,第二市場月均成交數便立刻飆升至200以上,而2013年開始推行「白居二」,次年的成交量便急增約四成。另外一個類似的轉捩點,還有房委會從2007年起停止回購居屋,同年成交數字隨即上升近半之多。

恢復回購宜提議程

根據時任房委會資助房屋小組委員會主席吳水麗的說法,當年決定拒絕回購申請是要「在居屋剩餘單位全部售出後,徹底解決以往遺留下來的問題,也可免除房委會購回和持有單位的財政負擔」。不過當局復建居屋到今已達十年,處理「貨尾」單位之事近年時有所聞,房委會按理也不應該再用相同理由來拒絕承擔回購責任。

景泰苑:首個綠置居項目,於2016年接受申請,以市價6折發售。(廖雁雄攝)

況且過去房委會的回購機制,儘管增加了其行政成本,但能確保公共房屋資源轉讓必然完全使用原價進行,不會淪落為任何業主的生財工具。反觀今天當局總強調現行政策改成以拒絕回售申請及提名他人接受轉讓為慣例,景泰苑等「綠置居」項目更明言「業主須自行自費物色合資格的買家去向房委會申請提名」,仍有機會出現讓買、賣雙方透過其他渠道交換利益的情況。

第二市場炒風毫無疑問愈趨熾烈,延長新居屋轉讓年期限制畢竟只是第一步,長遠來看依然需要有其他措施逐步處理舊居屋的問題。重啟房委會回購居屋在這方面正好可以作為下一個中間站,既可以向市場傳達出明確抑制憑藉資助房屋牟利的訊息,但又不致對第二市場作出即時的強大衝擊,當局與社會應該認真檢視和研究此一選擇。

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