資助房屋須嚴守「只住不炒」原則

撰文:評論編輯室
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本周三(1日),公屋聯會發表報告,指新居屋和綠置居的首次轉售價格平均較一手買入價高逾一倍,原業主在入住單位三、四年便出售。聯會估計該批單位被用作炒賣工具,業主在短期內轉售圖利,有違資助房屋安居的目標,並建議延長原價轉售條款至首五年,以及禁止資助房屋流進公開市場。政府應吸納意見,令現有業主打消短期圖利的念頭。有指房委會會適時檢討單位轉讓限制,這將是正確但遲來的一步。

公屋聯會翻查2014年起到今年9月新居屋和綠置居的買賣價格。在11個對象居屋屋苑之中,交易物價升值百分比介乎41.8%至109.4%,平均每宗樓價抽升至少200萬元。在兩個綠置居屋苑景泰苑和麗翠苑,樓價增幅為32.8%和109.1%,平均每宗樓價抽升至少110萬元,當中不少只是入伙三年多。

大圍美柏苑一個371平方呎單位,原業主以約208萬元購入,今年7月以503萬元轉售,獲利逾295萬元或1.4倍,成為全部208宗成交中升值最大幅度的個案。此類業主若是以5%或10%首期置業,即使計及其後按揭還款,也許只需五、六十萬元供款換來400、500萬元賣價,回報可能達十倍,猶如「刀仔鋸大樹」。

荃灣尚翠苑為於2014年復售居屋的屋苑之一,至今在居二市場錄得最多交易。(歐嘉樂攝)

2018年修訂難阻升勢

在私人物業市場出現低買高賣是無容置喙,但在資助物業市場發生則大有商榷之處。居屋、綠置居是自住為主,給公屋居民和負擔不起私人樓宇的市民自置居所的機會,卻絕非令少數抽中資助單位的業主發達的工具。再者,當資助房屋市場愈來愈多高價交易,必然令更多業主心紅,以高價測試反應,拉動整體資助房屋價格上升。在買家方面,只要居二物業樓價較同類私樓維持折讓,即使價格上升,物業仍有相當吸引力。

自幾年前居二市場冒起800萬元、1,000萬元交易價起,社會就建議政府收緊轉售條件。房委會在2018年有所回應,規定單位在首兩年轉售只能售予綠白表買家,價格不能高於原價,補地價禁售期亦由五年增至十年。在第三至第十年內,業主繼續出售未補地價居屋給居二的綠白表買家,自由定價。或許政府認為這些措施已經有效,但正是未補地價居屋和綠置居在第二市場已經有價有市,十年補地價禁售期根本沒有對準問題。

居屋大減價:特首林鄭月娥於2018年6月底公布一系列新的房屋政策,其中較受注目的,是將居屋售價由市價七折調低至五二折,並重啟原有的申請。她亦提出要對居屋轉售訂立更嚴格的限制,最終房委會11月敲定,將居屋禁售期由5年上調至10年,2019年生效。(資料圖片)

分割私人、資助房屋市場

公屋聯會建議延長原價轉售規限至五年,加上未補地價居屋、綠置居留在第二市場流轉,僅限綠白表者購買,也是抑制透過資助房屋圖利的可行辦法。即使原價轉售規限延長至十年(或者變動跟通脹、樓價指數掛鈎)亦不算過份。政府甚至可以考慮從交易着手,向賣家徵收較高的資助房屋增值稅,買家即使開高價也「冇肉食」。

上述種種措施當然會減慢資助房屋流轉,亦會與階梯論相違背。可是,流轉的結果是市民接火棒,對社會百害而無一利。對市民來說,樓價脫負擔能力才是普羅市民的痛點。有報章引述房屋署,指房委會適時檢討資助單位的轉讓限制,那麼房委會勿教市民失望,盡早果斷平抑樓價,還資助房屋自住原意。

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