資助房屋須嚴守「只住不炒」原則

本周三（1日），公屋聯會發表報告，指新居屋和綠置居的首次轉售價格平均較一手買入價高逾一倍，原業主在入住單位三、四年便出售。聯會估計該批單位被用作炒賣工具，業主在短期內轉售圖利，有違資助房屋安居的目標，並建議延長原價轉售條款至首五年，以及禁止資助房屋流進公開市場。政府應吸納意見，令現有業主打消短期圖利的念頭。有指房委會會適時檢討單位轉讓限制，這將是正確但遲來的一步。

公屋聯會翻查2014年起到今年9月新居屋和綠置居的買賣價格。在11個對象居屋屋苑之中，交易物價升值百分比介乎41.8%至109.4%，平均每宗樓價抽升至少200萬元。在兩個綠置居屋苑景泰苑和麗翠苑，樓價增幅為32.8%和109.1%，平均每宗樓價抽升至少110萬元，當中不少只是入伙三年多。

大圍美柏苑一個371平方呎單位，原業主以約208萬元購入，今年7月以503萬元轉售，獲利逾295萬元或1.4倍，成為全部208宗成交中升值最大幅度的個案。此類業主若是以5%或10%首期置業，即使計及其後按揭還款，也許只需五、六十萬元供款換來400、500萬元賣價，回報可能達十倍，猶如「刀仔鋸大樹」。

2018年修訂難阻升勢

在私人物業市場出現低買高賣是無容置喙，但在資助物業市場發生則大有商榷之處。居屋、綠置居是自住為主，給公屋居民和負擔不起私人樓宇的市民自置居所的機會，卻絕非令少數抽中資助單位的業主發達的工具。再者，當資助房屋市場愈來愈多高價交易，必然令更多業主心紅，以高價測試反應，拉動整體資助房屋價格上升。在買家方面，只要居二物業樓價較同類私樓維持折讓，即使價格上升，物業仍有相當吸引力。

自幾年前居二市場冒起800萬元、1,000萬元交易價起，社會就建議政府收緊轉售條件。房委會在2018年有所回應，規定單位在首兩年轉售只能售予綠白表買家，價格不能高於原價，補地價禁售期亦由五年增至十年。在第三至第十年內，業主繼續出售未補地價居屋給居二的綠白表買家，自由定價。或許政府認為這些措施已經有效，但正是未補地價居屋和綠置居在第二市場已經有價有市，十年補地價禁售期根本沒有對準問題。

分割私人、資助房屋市場

公屋聯會建議延長原價轉售規限至五年，加上未補地價居屋、綠置居留在第二市場流轉，僅限綠白表者購買，也是抑制透過資助房屋圖利的可行辦法。即使原價轉售規限延長至十年（或者變動跟通脹、樓價指數掛鈎）亦不算過份。政府甚至可以考慮從交易着手，向賣家徵收較高的資助房屋增值稅，買家即使開高價也「冇肉食」。

上述種種措施當然會減慢資助房屋流轉，亦會與階梯論相違背。可是，流轉的結果是市民接火棒，對社會百害而無一利。對市民來說，樓價脫負擔能力才是普羅市民的痛點。有報章引述房屋署，指房委會適時檢討資助單位的轉讓限制，那麼房委會勿教市民失望，盡早果斷平抑樓價，還資助房屋自住原意。