釋放樓奴需要有上進心的是政府

撰文:評論編輯室
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特首林鄭月娥在任內落實多項房屋政策改革,由提升未來公營房屋單位比例至七成,新居屋和綠置居價格與市價脫鈎,延長資助房屋自由市場禁售期,在賣地條款設最小單位面積等,此等措施彰顯政府更積極主導房屋市場。然而,她所領導的政府若然死守「置業主導」的房策理念,市民便無法擺脫「樓奴」命運,遑論安居樂業。

林鄭在日前接受報章專訪,談及公營房屋範疇的新想法。她認同早前有地產商社企倡議的置業供款新模式,先降低公營房屋按揭門檻,把部分首期延至入住後一段時間才一次過或分期償還。她認為此舉有助年輕買家「上車易、供樓易」,鼓勵他們努力賺錢「就能盡快擁有整個單位業權」,而非怕超過申請公屋的入息上限而「不敢加人工」。

另外,她亦提議,既然日後新公營房屋供應比例佔七成,政府可以撥出部分單位給月入七、八萬元的住戶購買公營房屋,包括港人首置盤。

新世界發展首階段將捐出一幅位於新界西的地皮作試驗計劃,料可興建300伙。(資料圖片)

有藍圖卻欠落實方略

首期是無數打算置業的家庭的煩惱,除非參與按揭保險、二按或者尋求親友幫忙,他們難以獨力繳付首期。再者,當樓價持續攀升,他們要支付的首期就愈來愈高。政府若落實降低公營房屋按揭比例,住戶就毋須儲蓄和預留大筆首期,把資金用於進修或創業等用途,趁早開啟更多人生選擇。延後清繳首期亦可給家庭在事業穩定、收入增加後才增加還款額,減輕早期房屋負擔。至於容許中高收入階層購買公營房屋,亦可增加買家選擇,稍為減輕置業成本。

林鄭拋出了美麗的住屋藍圖,但究竟能否落實?政府在這兩年才找到足夠未來十年房屋需求的單位,而且還稱落成期「頭輕尾重」。運房局預測2022/23和2023/24年度的資助出售單位興建量合共只有5,100個,較本年度還要少,要到2024/25年度起才升至逾萬個單位,未來數年新建出租公屋的數量更剩下年均萬餘個,遠遠未能清除公屋輪候隊伍。

除非政府在未來三數年大幅提升公營房屋建屋量,否則單位仍是求過於供。在這限制下,政府即使調整了資助房屋按揭還款機制,受惠人數始終有限。另一方面,要納入中高收入階層市民居住公營房屋,政府首要進一步提升公營房屋比例,否則只會分薄中低收入住戶入住公營房屋的機會。

本屆政府的房屋政策是以置業為主導,清楚說明了置業階梯。(資料圖片)

政府須擺脫「置業主導」思維

現時房委會自負盈虧,靠出售居屋的收入來興建置助房屋和應付日常營運。若然資助房屋買家能延遲還清首期,相信對房委會短期財政構成壓力。就此,政府應適時支援公營房屋開支。而林鄭強調出租公屋是「鎖死」土地價值,政府和房委會應享受土地價值,正正鼓勵政府和民間視土地為投資工具,更貶低出租公屋的功用。

香港的土地價值透過政府的財政安排轉化為各項政府基建,但其價值亦在社會產生大量禍害,政府豈能忽視。現時地價樓價高昂,帶動租金上升,住屋面積亦要縮小以遷就樓價房租,市民不論租還是住也淪為「樓奴」。林鄭認為人為擁有業權而工作賺錢,要自力更生,無疑把方法和目的錯置,再次混淆了置業和安居。政府的政策目標應是以安居出發,市民安了居方可專注工作,發揮才能,貢獻家庭和社會。公營房屋不應以實現土地的經濟價值為目標,應與教育和公共醫療般視為必要支出,重視其社會價值。

林鄭的新想法或可一時減輕市民「上車」難處,但當公營房屋供應仍然短缺,加上她和問責班子抱持「置業主導」的思維,市民就無法從樓房鬆綁,終日為樓房奔波。需要激發上進心的不是市民,而是政府本身。

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