傳銀行研停納米樓按揭 樓市軟著陸必須思考

撰文:湯文詩
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隨着政府公布新賣地的單位引入限呎措施,有報道指近日部分本港銀行已在研究是否繼續為面積250方呎或以下的「納米樓」承做按揭貸款。據報這類銀行以中、小型銀行為主,它們可能考慮到「納米樓」買家現時多是在財政實力較弱的情況下以高成數按揭強行「上車」入市,故當這類單位價格向下調整便會讓銀行承受頗大的壞賬風險。

「納米樓」是樓價過高衍生的不正常產物,發展商以細單位、高呎價來吸引市民入市。由於「納米樓」面積細小,總樓價能控制在800萬以下以承造九成按揭,繼而又有一些人以此擠身樓宇投資市場及用作炒賣。

「納米樓」成香港樓市的安全隱患

「納米樓」面積細小,若然業主財政能力不足,其銀主盤未必有足夠吸引力快速出售,所以有關銀行對「納米樓」按揭態度轉趨審慎可以理解。加上這些單位業主財政實力相對較低,而近年來自外部環境的經濟衝擊風險又在不斷提高,它們自然有很大機會成為本地樓市的安全隱患。

根據本土研究社上月進行的調查,2020年實用面積小於260平方呎的一手單位增至2,143伙,較2019年增加約19%,且佔同年落成單位總數10.3%;而在過去十年發售的納米單位中,已有722伙轉手,業主平均只持貨3.48年。這些數字反映「納米樓市」確實充斥「炒家」,亦意味「納米樓」買家有投資傾向而非統粹作自住之用。

本港最細的納米私樓單位,只有不足130平方呎。

政府應帶頭軟着陸

發展局上周四(12月30日)公佈下一季度(2022年1月至3月)賣地計劃安排,當中將會在賣地條款內加入單位面積下限的此舉固然可以壓抑「納米樓市」之用,避免了更多「納米樓」的建成。然而以「一刀切」式政策去影響樓市極大機會造成市場大幅波動,甚至影響本港經濟穩定,因此對市場的供求調整必須通過一段長時間去實行,以達致一個軟着陸的狀態。

針對「納米樓」的按揭問題來說,如果政府放任一些銀行突然就對現存的「納米樓」買家完全停止承造按揭,甚至容許它們對「納米樓」既有按揭召回貸款的話,本港物業市場勢必會出現巨大的結構性波動。為免有關情況出現,政府也許需要主動介入相關市場,一邊按部就班地加入對於承造按揭單位面積的劃分標準,一邊重點打擊「空中釘」或多重按揭等不當現象,別讓市場誤判當局有硬着陸的意圖。

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