特首李家超周三（17日）發表了新一份《施政報告》，房屋政策依然是市民關注焦點。政府提出多項「豐富置業階梯」的措施，涵蓋公營房屋供應、置業流轉以至市區重建等範疇。

《施政報告》表示未來五年公營房屋建屋量將大幅增加，並訂下公屋輪候時間縮短至4.5年的目標。政府提出六項措施，包括將居屋的綠白表申請比例由四六比調整為五五比、增加「白居二」配額至7,000個、提升居屋和綠置居的大單位比例、將資助房屋的轉讓限制年期由15年縮短至10年；推出「長者業主樓換樓計劃」，容許長者免補地價賣大換細、並試行「未補價單位出租計劃」，容許業主將單位租予白表申請者。此外，報告亦提出活化市區重建，允許「地積比轉移」等新思維。

地產業界及部分測量師等普遍表示歡迎，認為《施政報告》能提供經濟誘因，激活市區更新，並有助資助房屋市場流轉。政府亦將此形容為能騰出單位予輪候家庭的「一舉兩得」安排。然而，在電台節目中，我們卻聽到市民無奈地指出，收入超出了申請居屋的上限，卻又無力承擔私人樓宇高昂的樓價和沉重的按揭壓力，成為政策下被遺忘的一群。更重要的是，多項措施並未能觸及香港房屋問題最根本的核心——供應不足。

資源分配幻象　誰的上流階梯？

首先，調整綠白表比例和增加「白居二」配額，看似是回應不同群體訴求的舉措，實質上卻是一場「零和遊戲」。資助房屋的總供應量並沒有因此增加一個單位。政府的邏輯是，讓一個綠表家庭成功置業，便能騰出一個公屋單位予輪候冊上的家庭。但這不也同時意味白表申請者又少了一個珍貴的置業機會？整體供應不變，受惠家庭的總數目就根本不會增加。這不過是將資源從一隻手轉移到另一隻手，原來有多少家庭無法「上樓」，之後依然是那麼多。這不是解決問題，只是在重新分配問題。

至於提出增加居屋和綠置居的大單位比例，以回應市場需要，這聽起來很美好，但同樣迴避了總量不足的現實。此舉並不能憑空增加香港的人均居住面積。增加一個三房單位，就可能意味要減少兩個一房單位。這又是涉及資源分配的取捨。所謂「改善居住環境」，實際上只是讓部分幸運的家庭申請者，踩在犧牲一、二人家庭申請機會的基礎之上。原本整體人均居住面積是多少，之後也只會是多少，香港人並沒有因此「住大一點」。

何謂「上進上流」？香港只得炒賣一途？

居屋轉讓限制年期將由15年縮短至10年，當局視之為鼓勵市民「上進上流」。但這種「上流」的動力究竟是什麼？在香港，居屋申請每次都錄得數十倍的超額認購，反映市場需求極其龐大。政策如此一改，等於加速將本應屬於公共資源的資助房屋，推向私人市場。這會否令收入不高、合資格申請居屋的市民，可以選擇的二手單位買少見少，加劇供不應求的問題。政府有沒有其他政策推動市民透過努力工作達至「上進上流」？抑或所謂的「上流」只是靜待十年期滿，透過資產升值套現獲利，這與變相鼓勵炒賣何異？

「長者業主樓換樓計劃」讓年滿60歲的資助單位業主，可在第二市場免補地價賣出舊單位，換取一個較小或較遠的單位，從中套現作退休生活費。但以本質而言，為什麼長者在安享晚年的兩大基本要素——養老金和居住環境之間——必須作出「二揀一」取捨？他們辛苦一生，理應獲得體面的退休生活，為什麼我們的社會制度不能讓長者同時擁有這兩者？措施看似貼心，卻似乎同時暴露了社會保障體系不足。

長者無奈取捨　初衷所為何事？

另外，《施政報告》推出3000個名額的先導計劃，允許合資格業主將其未補價單位出租給白表申請者。但居屋的原意是讓買不起私樓的中下層市民能夠擁有自己的居所，安居樂業。現在「未補價單位出租計劃」卻容許他們將單位出租，變相成為「公帑資助的業主」。如果居屋供應充裕，這或許不失為好事。但目前居屋已經供應緊張，將其當作公屋般出租，市民豈非更難購置居屋？為輪候公屋人士提供臨時居所的出發點良好，但與「簡約公屋」的邏輯如出一轍，臨時措施似乎是「頭痛醫頭、腳痛醫腳」。香港更需要的，是從根本上增加永久供應。

為了增加房屋供應，市區重建是其中一個方法。允許發展商將在舊區重建項目中未用盡的地積比，轉移到新發展區（如北部都會區）使用，在長沙灣、旺角等七個舊區試行容許私人重建項目增加最高20%的地積比等，相信可以為私人市區重建注入新的動力。但比起市區內零敲碎打的重建，大規模的新發展區更為重要。《施政報告》提到的2600公頃「熟地」儲備，欠缺具體規劃，說明如何承載香港未來的房屋供應和經濟發展。

麵粉不足　麵包師傅搓圓按扁

收回在新界，尤其是在北部都會區規劃內的大量私人土地，規劃才能化為實際，政策方可見到成果。當局應該將農地開發主導權收歸政府擁有，依法取締棕地，將被非法佔用和低效利用的土地「清零」，同步舉債設立徵收土地專項基金，除了支付動用《收回土地條例》收地的補償，還可透過市場手段向私人購買早已廢棄的農地，再統合規劃。

由居屋綠白表比例調整、長者樓換樓、放寬居屋轉讓限制到未補價單位出租計劃，試圖在不增加總供應的前提下，營造出人人受惠的景象，然而本質上都沒有觸及房屋整體供應的核心。在麵粉不足的情況下，無論麵包師傅如何巧妙地搓圓按扁、重新分配，也無法做出滿足所有人的麵包。房屋供應的重任落了在北部都會區，關鍵在於政府可否徹底釋放發展潛力。