來稿作者：謝鈞睿

前段時間經過啟德，看到香港其中一個黃金地段——啟德新發展區不少土地依然閒置，或正在興建大量公營房屋及簡約公屋，我不禁回想當年被特區政府籲為「CBD 2.0」的啟德竟然完全走樣，與規劃署的預期土地用途大大不同。筆者自小居住在觀塘海滂的麗港城，自我有意識起啟德已經開始大興土木，連麗港城旁邊的寮屋區及高嶺土礦場也陸續興建或清拆。但十多年過去，啟德輕軌方案回到起點，至今仍未動工。啟德跑道區上的私人屋苑陸續入伙，郵輪碼頭的旅客及居民卻仍要依靠班次疏落的巴士出行。啟德地下購物街也因為簡約公屋的落成，貫穿時間將要延期，至今未明。2026年的今天，港府再次雄心壯志「大搞基建」，不能再重蹈當年的覆轍。

這是一場香港輸不起的仗。
也是這一代香港人配不配得上「東方之珠」美譽的判決。
（01論壇）

別讓規劃願景再迷失於執行泥沼

香港長期以來一直面臨一場無聲卻致命的危機：房屋不再只是居住的問題，而是社會契約崩解的象徵。當樓價收入比長期高踞全球首位、當公屋平均輪候時間即使「改善」至五年仍讓無數家庭窒息、當「上車」對30歲以下一代已成為近乎神話的遙遠傳說時，整個社會的信任基礎、世代公平與未來想像力，都已在無聲中被嚴重侵蝕。

在這樣的結構性絕境下，「北部都會區」早已超越一般城市擴張或土地開發的範疇。它成為香港在21世紀第三個十年裏，能否避免長期沉淪、重拾競爭力、為下一代重新開啟上升階梯的最後、最大、最關鍵的戰略窗口。這不是一個可以慢慢討論、可做可不做的選項，而是決定香港未來命運走向的生死牌局。

十年50萬伙重建年輕人向上階梯

北部都會區總面積約三萬公頃，相當於現時已發展市區面積的近兩倍。根據政府最新公布的行動綱領及多次修訂的最新估算，至2035年前後，該區將可提供約91萬至94萬個住宅單位，其中未來十年（2025–2034）實際可推出的總住宅數量，預計落在51萬至54萬伙之間。

這個數字的震撼性在於：它大約等於過去20年（2005–2024）全港所有新建住宅單位的總和；它超過目前全港公營房屋存量（約88萬伙）的六成；它更是自1970年代新市鎮計劃開展以來，香港單一發展區域所承擔的最大房屋供應責任。如果成功執行，這將是香港房屋政策自「八萬五建屋計劃」口號提出以來，第一次出現真正具結構性、規模性、戰略性轉折的供應機會；更重要的是，這次供應並非單一類型產品的堆疊，而是涵蓋多層次需求的綜合布局：傳統公屋、綠表置居、青年宿舍、資助出售單位、私人住宅、甚至針對高端創科人才的專屬租售選擇。這意味着北部都會區有可能同時緩解基層輪候壓力、中產上車困境，以及吸引國際人才所需的居住配套——這是過去任何單一新市鎮或發展區從未達到的均衡結構。

終結「南賺錢北睡覺」職住困局

香港新市鎮發展史上最沉痛的教訓，從來不是土地不夠，而是職住嚴重失衡與單向長距離通勤所帶來的系統性創傷。屯門、天水圍、將軍澳、東涌等一代又一代新市鎮居民，用數十年時間證明了：單純把人搬到郊區做所謂「開荒牛」，而沒有相應的優質就業機會，只會製造新的貧窮陷阱、社區孤立、家庭壓力與青年外流。

北部都會區從規劃第一天起，就把產城融合、職住平衡寫進核心DNA，並以具體產業布局作為支撐：河套港深創新及科技園已進入實質建設階段；新田科技城被定位為香港未來創科發展的主戰場，洪水橋／厦村一帶則承接現代物流、高端製造、專業服務與數字經濟後勤；古洞北／粉嶺北則規劃為綜合產業與生活社區。這些板塊合力預計將創造60萬至68萬個就業崗位，較現時整個北區約10萬個工作機會增長5至6倍以上。

當一個年輕大學畢業生可以在北部都會區找到薪酬具競爭力、前景清晰的創科或專業工作，同時又能在可負擔的價格範圍內購置或租住單位，這種「區內工作、區內生活」的可能性，才有可能從根本上打破「南富北窮、南賺錢北睡覺」的二元結構，也才有可能讓新界北真正成為香港第二個經濟與人口增長引擎。

從被動接受紅利到主動制定規則

北部都會區的意義遠遠超越本地房屋與就業數字。它是香港在國家「十四五」收官、「十五五」開局的關鍵節點，主動對接粵港澳大灣區建設、深度參與國家雙循環新發展格局的最重要實體載體。洪水橋至前海鐵路、新田至皇崗口岸鐵路、北環線全面延伸、深港西部鐵路走廊等跨境基建一旦成網，港深之間將形成真正意義上的「半小時經濟生活圈」。這不僅是交通時間的縮短，更是制度、規則、人才、資金、數據、創新要素高速流動的基礎架構。

在這樣的架構下，香港有機會從過去20多年「被動接受內地市場紅利」的角色，逐步轉型為「主動輸出創新能力、參與產業鏈高端分工、深度介入規則與標準制定」的積極參與者。這是香港在國家發展大局中重新定位、爭取更大話語權與戰略價值的關鍵一步。如果錯過這個窗口，香港很可能在未來十年逐漸被邊緣化為純粹的消費與金融服務後勤基地。

必須用超常規決心對抗歷史慣性

宏大願景與現實執行之間，橫亙着一道又一道極為艱難的關卡：

第一，數以千億計的前期基建與土地整備資金缺口，在當前財政紀律與賣地收入低迷的雙重壓力下，如何可持續解決？

第二，傳統土地開發流程由收地、補價、改劃、環評到動工，平均需要8至12年甚至更長，如何在「搶企業、搶人才」的時代節奏下大幅壓縮？

第三，在全球高息環境、地緣政治不確定性與發展商極度審慎的心態下，如何重建市場信心與投資意欲？

第四，在發展過程中，如何真正做到「發展與保育並重」，在填海、濕地、生境、漁塘、農地與原居民傳統權益之間，找到可持續且各方接受的平衡？

第五，如何避免基建與人口和產業導入的嚴重時序錯配——先有基建卻無人流經濟，或先有人流卻基建嚴重滯後？

令人稍感振奮的是，近年特區政府展現了回歸以來少見的執行決心與制度突破意欲：行政長官親自領導的北都督導委員會、研究制定專屬法例的「拆牆鬆綁」方向、「產業帶動土地發展」的雙信封制招標、分階段滾動式開發、先基建後房屋的時序優化、一站式審批窗口的設立、土地儲備證券化與基建REITs （房地產信託基金）的探索、甚至跨境合作專班的常態化機制。這些舉措都指向同一個目標：用超常規的決心與速度，去對抗歷史慣性與既得利益。

這一代香港人配不配得上「東方之珠」？

北部都會區的最終成敗，從來不是技術或財政問題，而是香港社會整體的政治意志與文明勇氣的試煉。

如果成功，2035年前後的香港有可能呈現截然不同的面貌：房屋供應壓力得到根本性緩解、職住關係實現歷史性改善、創科產業迎來質的躍升、年輕一代重新看到清晰的向上流動路徑、港深兩地開始真正意義上的同城化生活、香港在國家與國際舞台上重新獲得戰略主動。

如果失敗，如果再次陷入「規劃多年、爭議無數、執行遲緩、半途而廢」的歷史循環——那麼我們將很有可能在未來十年內，目睹房屋危機全面惡化、人才加速流失、經濟活力萎縮成不可逆的惡性循環，社會撕裂進一步制度化。

這是一場香港輸不起的仗。

也正因如此，它才值得我們放下所有短視的派系算計、意識形態對立與選舉周期思維，以最大的戰略耐心、最強的執行決心、最廣泛的社會共識，去全力打贏這一仗。北部都會區的最終結局，將成為歷史對我們這一代香港人，是否真正盡到責任、是否配得上「東方之珠」這個曾經的光榮名號，所作出的最清楚、最無情的判決。

作者謝鈞睿是一名中六學生，嘗試以GenZ新角度為香港尋求突破，再創輝煌。

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