長租公寓成為內地近年房地產市場的一個新興行業，但包括裝修污染物超標，租賃機構龍蛇混雜、在資本補貼下囤房壟斷租金定價權等業內亂象頻現。

據上海市消費者權益保護委員會近日發布的數據顯示，涉及自如、寓見等長租公寓中介服務機構的投訴量半年就達到了逾1400宗，同比增長近3倍，並且多半難退押金，而內地官媒《新華每日電訊》日前就梳理出長租公寓業內的主要六大亂象。

1. 空氣污染物超標

由於長租公寓市場呈現爆發式增長態勢，不少租賃企業為提高房屋周轉率、縮短空置時間、節省成本，從收房、裝修到租客入住的周期縮短至不足1個月，加上公寓內使用的裝修材料質量不高，並未驗收合格就強行出租，導致室內的甲醛濃度容易超標，影響租客健康。早前阿里巴巴一名高級別員工患白血病去世，其生前在內地租房平台自如租住的房間存在甲醛嚴重超標問題。

據上海消保委公布數據顯示，今年上半年關於這種情況的相關投訴已有逾150宗，佔總投訴量的10.7%。有消費者投訴租公寓中介服務機構「上海自如」提供的房屋裝修氣味嚴重，引發其呼吸道疼痛、眼部不適、頭痛、乏力等癥狀，由專業機構檢測，房屋甲醛和苯含量釋放數值較高。

2. 租金變貸款

部分長租公寓中介服務機構誤導消費者，通過與其合作的第三方金融機構進行貸款，以消費者的信用風險換取其資金保障。租客在不知情的情況下「被簽」下租房貸款，房租不是交給房東而是交給網貸平台。

當租賃機構因資金鏈斷裂，無法向房東繳付房租時，就會導致一些尚處於租房合同期內的租客，不僅遭遇房東強制清退，還因租賃合同綁定貸款而面臨個人信用風險。上海市消保委指出，今年上半年已接到約330宗的相關投訴，佔總投訴量23.6%。

3. 風氣浮誇虛報規模

隨着金融政策對住房租賃市場支持力度不斷加大，站在風口上的租賃機構紛紛借助資本的力量「跑馬圈地」。只重規模、不重效益，甚至造成租賃機構競相數據造假、「浮誇風」勁吹，擾亂市場秩序。當中有部份租賃企業營運長租公寓間的數量約有2.5萬至3萬間，再加上簽約未營運的，總共約有5萬間規模，但就會對外宣稱擁有10萬間規模。

報道引述同策研究院首席分析師張宏偉透露，除了在營運簽約間數上虛報規模外，有企業甚至直接簽「假合同」，把這些「假合同」的簽約營運間數也算到規模數據當中，例如有大公司會與中小規模長租公寓簽「假合同」，只需要交一部分「手續費」，房間數量即可算入大公司，但在實際營運上並無業務關係。這些企業透過製造這些虛假規模，自己會增加品牌影響力，繼而有利後期擴展。

4. 囤房壟斷租金定價權

不少租賃機構認為長租公寓的核心盈利模式在於壟斷房源和賺取價差。在資本補貼助力的搶房源大戰下，讓房租預期節節攀升，使租客的利益被攫取，成為資本的戰利品。各租賃企業爭相壟斷房源造成了租賃市場上的供需結構失衡，這使得供求關係進一步惡化。

據統計，2018上半年銷售額前20的房企中已有16家企業開展了長租業務。長租公寓運營商不斷通過融資擴大規模、滾動融資，佔有市場大部分房源，最終將形成「壟斷」獲得租金定價權。報道引述中原地產首席分析師張大偉指，住宅關乎國計民生，無論是售價還是租金價格都應設限。

5.租賃機構龍蛇混雜

在大量社會資本湧入住房租賃市場的背後，由於欠缺准入門檻、標準規範以及法律法規，市場發展良莠不齊的問題日漸突出。目前，國內已出現多家租賃企業經營不善、捲款潛逃的亂象。

據貝殼研究院數據顯示，全國公寓門店關店率截至目前已達到3.6%，資金鏈斷裂、消防不合規、物業糾紛為主要原因。在遭受爭議的同時，長租公寓盈利模式仍舊待解。事實上，當前各大機構「跑馬圈地」擴張的長租公寓基本不賺錢、且盈利周期較長，「三年回本、五年盈利」已成租賃行業共識。據同策諮詢統計數據顯示，目前長租公寓的投資回報率僅1%至2%，而不少發達國家的長租公寓年投資回報率一般保持在5%至6%。

在融資方面，長租公寓運營商的借貸成本普遍在5%以上，遠高於回報率。因此，「漲房租」提高利潤率已成為不少運營商平衡財報的手段，但長租公寓高端化趨勢遠不能解決中低端租房者的痛點。

6. 隱形收費層出不窮

長租公寓存在的隱形費用一般包括二手租房公司按照比例收取的服務費、租房平台額外規定的高於市場價格的水電費、額外規定的公攤費用以及家具維修費等部分租賃機構違反押金退還約定，在租房期滿後未及時歸還，侵害消費者財產權，部份長租公寓運營商甚至會巧立名目各種隱形費用。

據上海市消保委披露，已接到逾730宗相關投訴，佔總投訴量的52.1%。當中包括曾有逾300名消費者先後反映租賃機構未按「15個工作日」的約定期限退還押金，公司還採取消極方式回應消費者的催促訴求，拖延時間平均長達3個月。