【星之谷】中港通關勢激活2023樓市？4大你不知道的沽壓因素
內地重新對外開放邊境，內地人外遊限制逐漸拆牆鬆綁，香港則憧憬內地人潮趕至，樓市迎來龐大購買力；又適逢美息見頂在望、住宅成交較去年底活躍，樓市洋溢着牛市的氣氛，2023年樓價似要見底回升。
事實上，近日客戶按揭查詢數量，也比去年底增加2成。但筆者認為，斷言樓市見底似乎言之過早，短期內最少有4項因素，或會為住宅市道帶來沽壓，要待這些因素完全消化後，今年樓市才可以迎來真正升浪。
1. 新盤撻訂潮
買家普遍都是以「建期支付」方式購買未落成新盤樓花，即是先付樓價10%訂金，待收樓前夕才向銀行申請按揭。惟現時最大問題是新樓在落成前，樓價已下跌，銀行未能估足價，例如物業成交價800萬元，落成前僅估值700萬元，令買家未能借足按揭成數，需要提供更多首期，最終撻訂離場。
另一個撻訂來源，是樓花買家覺得取消交易比起硬着頭皮繼續交易更為着數，原因是他們只繳付了樓價10%訂金，但樓價過去數月急跌近15%至20%，及早斬纜反而可以止蝕。不過要留意的是，發展商保留向新盤買家追討樓價差額之權利。
2. 發展商按揭利息沉重
部份入息不夠強的買家，早年未能透過銀行申請按揭買樓，轉而幫襯發展商按揭。但當發展商按揭的「低息蜜月期」過去，業主需要捱貴息、有迫切需要轉按時，卻因近期物業估價明顯下跌，轉按觸礁，最終有機會減價求售。
3. 業主瀕負資產邊緣
近日不少地區樓價重回2016或2017年水平，近年申請8成至9成高成數按揭買樓的業主，無疑正處於負資產邊緣。
雖然準時供樓，銀行理論上不會向負資產業主追收貸款（俗稱call loan）；但假如業主擔心樓市繼續下行，由負資產邊緣變成真正負資產，往後需要「補錢」才可賣樓，變相「鎖死」物業一段較長時間，業主可能會提早採取沽貨行動。
4. 換樓客「先買後賣」中伏
很多業主細屋換大屋時，都是採用「先買後賣」方法，即是先簽約買樓，繳付15%印花稅，然後1年限期內賣出舊物業，再申請退稅。
但這批業主在過去1年有機會「中伏」，原因是買樓後遇上樓價急瀉，舊有物業無法以意向價賣出，但1年退稅期即將屆滿，最終在無計可施的情況下，可能需要劈價賣出舊物業，令市場增添沽壓。
總括而言，2023年樓市雖然好消息不絕，但亦不能漠視現實情況下的樓市仍存有沽壓。全球經濟環境仍然動盪不安，買家要有居安思危的心態。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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