【樓市狂潮】本港供樓負擔全球最重　私樓新供應料無助推倒樓價

香港樓價貴絕全球已是不爭的事實，今日﹙23﹚再有外國研究報告把這個情況暴露人前──香港連續7年打敗全球406個主要大都會，繼續「蟬聯」全球最難以負擔樓市榜首！

專家分析指，雖然本港樓市現水平經已「見頂」，預期樓價今年最多有10%的跌幅，但即使未來3至4年潛在一手私樓供應達到創紀錄的9.4萬伙，但由於賣樓步伐始終在於發展商手上，每年推出市場的供應大約2萬伙，屬正常可吸納的水平，料未必能推倒高企不下的樓價。

本港供樓負擔遠遠拋離第2位

美國研究機構 Demographia International最新發表的《 Housing Affordability Survey》報告，統計全球406個大城市去年首3季樓價，發現如果以香港去年樓價中位數 542.2 萬港元、家庭入息中位數 30 萬港元計，供樓負擔比率高達 18.1 倍，意味中低收入戶不吃不穿18年，才能供完一個單位。

有關比例雖然較2015年19倍的歷史高位稍稍下滑，但亦遠遠拋離第2位的悉尼﹙12.2倍﹚，及第3位的溫哥華﹙11.8倍﹚。

料樓價今年最多回落10%

前長遠房屋策略督導委員會成員、經濟學者關焯照指，有關報告指供樓負擔比率超出5倍已屬「超難負擔」，但香港很早已經越過這個水平，今次與排行第2位的澳洲悉尼﹙12.2倍﹚足足相差近5成，他直言︰「香港樓價真的很不健康！」

關焯照認為，本港樓市現水平已差不多「到頂」，再大升的機會不大，並預期樓價於今年首季將見頂回落7%至8%，主因是今年香港經濟將較去年更差，但由於人工無升幅，料供樓負擔比率仍然會維持在18至19倍的水平，「如果未來美國加息3、4次，每次幅度0.25厘，香港最後都跟隨的話，供樓負擔一定會比現在更加重！」

紀惠集團行政總裁湯文亮亦相信，本港樓市已沒有上升空間，樓價在今年一月初觸及全年高位後，待加息及供應漸多等因素逐漸發酵，樓價便會逐步回落，他預計樓價今年會有10%的跌幅，「增加供應是『最辣的辣招』，的確可以遏止樓價上升，但供應一但開啓，無3年以上，都不能夠減少！正如梁振英近日稱『以後﹙新樓﹚供應太多，千祈唔好話佢』。」

關焯照︰樓市像霧霾般「看不清」

特首梁振英日前在其任內最後一份施政報告指，未來3至4年本港潛在一手私樓供應達創紀錄的9.4萬伙，較他上任時增加45%。不少人因而憧憬大量的一手新樓供應可以推倒高居不下的樓價。

但關焯照認為，雖然政府指本港樓宇潛在供應量將由6萬伙大增至9.4萬伙，但未必可以「推冧」樓市，「這只是假設的落成量，你唔俾發展商放慢賣樓步伐？政府根本阻止不了，而且實際落成量都不代表一切，因為當中有很多是劏出來的劏盤！」

他補充︰「樓市好難靠自己爆煲，現時整個市況就好像霧霾般，看不清，其實是正在毒死你！現時買家買樓根本不看呎價，只看lump sum﹙總金額﹚，對於定價2萬元一呎，都覺得無問題，最弊連起樓的面積都有問題，若樓市下行，劏盤首當其衝！」

賣樓步伐取決於發展商

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指，本港未來一年樓市靠穩，只會只有5%上下波幅調整，「除非出現另一次的金融風暴，又或在美國加息之下，按揭利率大增200點子，否則樓價很難大跌。」

他重申目前本港6成至7成買家，多為買入700萬元以下的中小型單位，只會向銀行按揭貸款約300萬元至500萬元，雖然入場費增加，但買家仍然負擔到，目前的購買力及供款算是「平穩發展」。雖然特區政府將增加單位供應量，但賣樓進度始終由發展商主導，每年推出市場的供應約2萬伙，屬正常水平，市場亦會吸納。

世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平直言，過去數年港府雖然不斷出招打壓樓市，樓價不跌反升，足證政府干預影響有限。「其實過去幾年港府辣招出台後，最明顯的效果只是令入市門檻提高了，並最終令成交量萎縮。從數字上看，過去幾年落成量只有1.8萬伙，遠低於超過2萬個單位的歷史平均水平，內地買家數目年年攀升，加上本港置業需求難見放緩跡象，在這種供需失衡的情況下，樓價又點會跌?」