爛尾危城︱馬來西亞70萬人口豪華屋苑　為何淪荒廢孤島？

試想像在香港東區駕車，沿途雖有大型屋苑、商場商廈等摩天建築，卻幾乎不見任何人影、汽車也寥寥無幾... 如斯「鬼城」般的地方真實存在，還吸引了一些來自新加坡、馬來西亞以至中國的人士及外國媒體慕名而來「探險」。它是馬來西亞一個龐大的房地產項目「森林城巿」（Forest City），如今不僅已被許多當地人視為國內最大型且最具爭議的爛尾項目之一，而且類似問題在馬來西亞並不罕見。

上述的樓盤是投資規模高達1,000億美元（約7,800億港元）的馬來西亞大型豪宅樓盤森林城市，位於馬來西亞柔佛州新山市對開的柔佛海峽之上，與新加坡一海之隔，是由中國房地產開發商碧桂園建造（該項目的三分之二由其主要開發商碧桂園控股擁有，其餘由柔佛州蘇丹易卜拉欣伊斯梅爾控制的當地公司持有），目標在2035年前完成在4個人工島上的造鎮計畫。該項目內除了住宅大樓，還有寫字樓、公園、酒店、購物中心、國際學校和度假村。

四個人工島本應是70萬人夢寐以求的「安樂蝸」。然而7年時間過去，這個佔地1,740公頃、略小於香港東區面積的「森林城市」如今顯得荒涼，現時只有數千人入住，大多還是開發商和承包商的員工、國際學校的學生和家長，還有少量當地人。

由於項目位處人工島上，自成一角，距離最近的巿中心新山巿（Johor Bahru）駕車也需約20分鐘，地理上較為偏僻。除了入住人數極少外，僅有少量商舖勉強經營。

去年底，有親身前往當地的網民拍片表示，這個僅開發數年的建築項目內的不少新設施經已缺乏保養維修，雜草叢生。例如，度假村內的水池蚊蟲滋生、池水也變成混沌不堪的青綠色；其中一個寬敞的商場內的商戶都停業，隨處可見被丟棄在自動電梯和地板上的煙頭，似乎沒有人在清潔打理。許多馬來西亞人早已戲言，「森林城市」真的快要變成森林了。

整個地區唯一較有人氣的地方是沙灘和免稅店。森林城市位於馬來西亞的依斯甘達經濟特區，具免稅區的資格，使酒精飲料和香煙等物品非常便宜。有馬來西亞遊人向當地媒體表示，「沒有免稅店就沒有人會來」；而由於所購的酒不得帶離該區，故有部份人會移師沙灘上喝酒歡聚，也有本地人帶同小孩來使用遊樂設施及泳池。

碧桂園就森林城市項目向《香港01》表示，上述外界的指控並不真確，「森林城市項目已售出及交樓的住宅已達1萬套，當前長居業主及租戶約6000人。作為新山旅遊目的地，當地還接待大量本地及國際遊客。」此外，該公司表示森林城市還擁有兩座五星級酒店及部分民宿單位，月均接待近1.5萬名顧客，而森林城市水樂園則每月接待遊客也超過3,000組家庭。

這間內房龍頭企業又指，「森林城市島上運營的店舖超過30間，涵蓋中日韓馬特色餐飲、日用百貨、家居設計、奢侈品購物及免稅煙酒等不同方面，服務島上居民和旅客。該公司相信，隨着疫後經濟復蘇及通航恢復，項目的業主及遊客將進一步提升，預料有更多商戶積極考慮在當地恢復或開設店舖。」此外，為方便業主和居民日常生活，森林城市開通穿梭巴士，可一站直達周邊大型購物場所，如永旺、NSK trade city等。

碧桂園向《香港01》提供最新疫情以來森林城市陸續恢復各式各樣活動的情況，預期疫後當地活力將會進一步恢復：

馬國樓巿出現供過於求

「森林城市」之所以矚目是因其項目龐大，但它不過是馬來西亞爛尾樓問題的冰山一角，而且已存在多年。據馬來西亞國家防務局的報告，截至去年7月，全國爛尾樓項目達534個，較2019年同期的328個增長近64%。

受影響的買家超過5萬人，其中人口最多的雪蘭俄州（Selangor）的爛尾項目數量最多，達119個，其次是柔佛州和霹靂州。另據去年第一季的銷售數據，新推項目2,657個，項目滯銷率高達93.8%，目前滯銷房產累積逾3.5萬個單位。這反映了馬來西亞樓市已處於供過於求的狀態。

入住率低、欠商業活動

至於主打高端客戶的「森林城市」，原本的目標客群是那些想享受新加坡生活質素、頻繁往返星馬兩地工作的中國內地中高收入人士，以及來自印尼、泰國和阿聯酋等地的投資者。

按原定計劃，「森林城巿」還擁有自家的海關和移民檢查站，使居民能夠輕鬆前往新加坡。但現時都並沒實現。

儘管滯銷、工程停擺，這個樓盤的平均價格在過去幾年間仍持續飆升，由2017年的最低74萬馬來西亞令吉（約136萬港元），升至去年的500萬（約923萬港元），相比之下，新山的樓價平均僅為62萬馬來西亞令吉（約114萬港元）。網上仍可找找到零星森林城巿盤源的銷售廣告，售價依然高企。

樓盤廣告標榜森林城巿位處「新加坡旁」:

不過，樓盤似乎「有價無巿」。隨着新冠疫情的出行限制、中國限制資金外流的政策和馬來西亞禁止外國人購買該樓盤後，開發商的如意算盤早已打不響 。有馬國房地產專家指出，該樓盤的價格現時一方面對當地人來說太高，而對外國人而言則是一項差勁的投資。「森林城市有兩個主要的問題，一是入住率太低，另一個是缺乏商業活動。開發商必須改變他們整體的策略，重新檢視他們的目標客戶群，然後重點考慮如何吸引當地買家。」

儘管外界提出相關改善建議，開發商碧桂園太平洋景仍表示「森林城市」的開發工作會如期進行，並認為在疫情下銷售情況不佳，但只要隨著兩國恢復經濟活動、解除旅遊禁令，預計森林城市會重新發展起來。不過，有分析指出在中國內地房產業近兩年陸續出現「爛尾樓」的情況下，能否樂觀看待「森林城市」的發展仍有待觀望。

「森林城巿」以位近新加坡作賣點，指易於往返新星兩國：

在馬中資的內外交困

事實上，森林城市的情況多少反映的也是中國內房企業目前面對的問題。據內地業界估計，目前全中國就有多達800萬棟爛尾樓，需要2萬億元人民幣才能竣工，加上受到樓市慘淡的衝擊，企業籌資並不順利。在恒大危機之後，房產業不論國內還是國外的投資項目均受嚴重的影響，尤其是資金流方面。

除了森林城市外，當地傳媒形容的「六大爛尾工程」中還不乏中資企業身影，包括隆新高鐵及大馬城（Bandar Malaysia）、中國石油天然氣管道局油氣管線項目、馬六甲皇京港發展計劃（Melaka Gateway）等。其中，皇京港項目由凱傑投資（KAJD）開發，中國電建集團、深圳鹽田港、山東日照港等中資企業作為承包方參與建設。

皇京港項目自展開之初就備受關注，因其所處的馬六甲海峽在地緣政治上極度敏感。項目原本是一個由3個人造島和1個自然島嶼組成的大型填海綜合發展項目，佔地約552公頃，計劃總投資800億令吉（約1,445億港元）。然而，項目因疫情、政府更迭、填海問題而嚴重受阻，至今仍面臨很大不確定性。

如今，中資在馬來西亞出問題的項目集中於基礎設施、房地產等領域，製造業項目沒受太大影響。前者涉及投資規模大、項目周期長、地理位置險要、涉及多方利益，容易成為國內選舉政治和朝野博弈的爭議焦點。相關的項目大多是在前首相納吉布（Najib Razak）任期內簽訂，他希望通過吸引中資增強自身政治合法性，眾多項目因此一哄而上。最終，因新冠疫情、政權更迭、內需不足等情況，多個重大項目被取消、停建或延期。

中國廈門大學南洋研究院副教授張淼亦指出，中資議題在馬來西亞具有深刻的複雜性與長期性。一方面，當地政客選舉前不斷用中資突出馬來民族的恐慌情緒，選舉後則強調中資創造就業、拉動出口的正面效用，形成不斷拉鋸的局面，使中資企業在當地面臨的各類風險很難根除。

環球因素導致的爛尾潮

馬來西亞科技大學建築環境與測量學院副教授Mohd Najib Bin Mohamed Razali 向《香港01》表示，馬來西亞大多數的建築項目在展開之前均需要作可行性研究，全面的進行風險管理和分析，但仍有大量爛尾樓項目有幾個原因，他解釋：「最廣為人知的因素是勞動力、建築材料、成本問題、土地和管治問題。」

Razali補充：

近年我們看到許多外部挑戰導致了爛尾樓的項目，包括馬來西亞正面臨的經濟和財政困難。我們從沒想過疫情大流行也會成為需要考慮的風險因素。此外，如俄烏戰爭等也會增加勞動力和材料成本。

馬來西亞爛尾樓的成因與世界形勢不無關係，如俄烏戰事、加息浪潮、通脹等因素。發展商面臨資金鏈緊縮的挑戰，發展商的金融成本、建築材料成本上漲，導致項目變得無利可圖，發展商於是寧願擱置。

加上自去年開始的加息周期，亦令置業意欲下降，全球樓巿景氣不再。內地房地產商固然亦同樣受到上述問題衝擊，加上中國政府進行房地產監管，內房陷於近10數年來最艱難處境，籌資困難，加上中國政府近年嚴厲打擊資本外流，大大削弱中國投資者海外置業的熱情。縱使碧桂園作為內地最大的住宅開發商，本來雄心萬丈的「森林城巿」項目亦因多重因素疊下，亦面臨大規模爛尾可能。

而且，大馬政府在疫情期間實行的延緩還貸措施，加上聯邦法院2021年1月的裁決，發展商的預期交屋賠償金，是從樓宇買家繳付定金以示有意願購買當天開始計算，而非從簽署買賣合約那天算起，也加劇發展商的現金流吃緊困境。

另一方面，馬來西亞政府缺乏機制和融資手段來「拯救」這些嚴重延工的項目。在「第9大馬計劃」（Ninth Malaysia Plan，9MP）下，政府於2009年成立的便利基金推動國家經濟發展，至今撥款2.24億令吉（約4.12億港元）重啟了32個擱置房屋項目。可是，只有7萬令吉（約12.82萬港元）以下的房子才能動用這個基金，但許多擱置房屋都是15萬至20萬令吉（約27.59萬至36.79萬港元）。

此外，馬來西亞建築界面對的問題還有缺乏技術工人。大馬建築商協會MBAM主席蘇菲裏莫哈末晉（Tan Sri Sufri Mohd Zin）指出，估計一名承辦商要引進外勞的費用是8,000多令吉，包括健康檢查、保險、人頭稅等費用，即使外勞入境不再像疫情最嚴峻期間要價那麼多，但政府卻遲遲不批準外勞入境申請，致建築行業缺乏大量熟手技工，仍舊短缺高達60萬大軍。

有業內人士因此預測到2023年底，嚴重延工項目的數量會激增超過50%。以目前的數據來看，很可能超過1,000個項目，涉及的樓宇買家逾10萬人，當中不乏早幾年斥資買房的中國人，除了認為海外磚頭具升值潛力，還看中投資移民、馬來西亞「第二家園」計劃的好處。但現在又變成怎樣？本文下篇，「森林城巿」的內地買家現身說法。