五一勞動節期間，深圳「好房節」在前海歡樂港灣啟動。展覽特設「深港服務專區」，為港人赴深購房、內地人南下香港賣房提供諮詢服務。展位負責人、中原地產香港新房聯動負責人Lam接受《香港01》採訪時表示，現在香港的物業，很多能做到「供平過租」月供比租金還便宜，因此吸引了不少內地客到香港置業；他更透露，「浙江杭州的AI大佬、科技大佬」亦是香港樓市主要客源之一。

4月30日，深圳剛剛宣布放寬福田、南山等核心區域的限購門檻。但香港樓市正以另一套「政策紅利」吸引著內地資金的注意力。2024年2月28日港府在《財政預算案》中正式宣布，即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，被稱為「全面撤辣」。這一措施成為樓市轉折的關鍵節點。

Lam表示，此前非本地買家在香港購房需繳納高達30%至40%的印花稅，如今普通住宅最高僅需4.25%，億元級單位也只需6.5%，「這是大家現在願意去香港買房最核心的原因之一，成本降得非常之多。」

稅費成本的大幅下降，直接降低了內地客赴港置業的門檻。據Lam透露，2026年第一季度，香港樓市成交量創下十餘年來的新高，無論是成交金額、成交套數，還是租金水平，均處於十餘年來的峰值階段。另據香港中原地產統計數據顯示，2026年一季度，香港一手私人住宅共錄得5373宗買賣登記，涉及總金額628億港元，兩項數據較去年同期分別急升38%及94%，創下歷年同期新高，呈現出「旺季」熱度。

與此同時，地緣政治的因素也在推波助瀾，Lam分析，「中東局勢的關係，大家都覺得國外不太安全，很多資金從新加坡、美國、日本迴流回來。」而香港作為「一國兩制」下的國際金融中心，資金進出方便、貿易環境優越，成為海外迴流資金的重要落點。

「拼音買家」佔啟德半壁江山　杭州AI大佬現身客群

至於是哪些內地客正在赴港買房，Lam將其歸為四類：深港兩地通勤的上班族、為子女陪讀的家長、以收租為目的的投資客，以及部份境外人士。

他介紹，從區域分布看，啟德板塊是拼音買家最集中的區域，「接近50%的比例都是拼音買家，其他片區可能20%、30%都有。」從客源地看，杭州、上海的客戶佔比較為突出，「也有浙江杭州的AI大佬、科技大佬。」

香港高租售比吸客　買樓邏輯轉向「賺現金流」

Lam觀察到兩類典型需求：一是投資移民，部份客戶購買上千萬港元的單位，「投資移民需要提供住址，有資產在香港，審核會更簡單」；二是「資產避險」型客戶，「在深圳工作，有多餘資金，但內地市場暫時覺得不適合，香港租金高、又能看到現成的東西。」

此外，Lam還給出一組對比數據，內地一線城市平均租售比約1%多，高一點可到2%；而香港平均租售比達3.3%，「做到4%非常正常，甚至5%、6%也有可能。」對於許多內地購房人士來說，除了港府「撤辣」減成本外，香港樓市對內地客更深層的吸引力，來自租售比的顯著優勢。

而在香港「供平過租」的現象也得到內地投資者的青睞。Lam解釋：「很多物業月供低於租金，客戶放一筆錢在那裡，租出去之後租金就能把月供抵掉，壓力小，風險也沒那麼大。」這也意味著在香港購房的邏輯正在從「博資產升值」轉向「賺現金流回報」。

據Lam介紹，從成交結構看，最受市場歡迎的是400萬至600萬港元的房源，面積約二三十平方米，「這類產品上車成本沒那麼高，租金水平能做到3%多到4%，能覆蓋月供。」租金回報率是當下在香港購房的買家的考量指標之一。

赴港置業隱形成本與風險不容忽視

高租售比的另一面，Lam還提到，在香港置業的隱形成本會明顯高於內地。律師費（固定支出）、按揭評估費、按季度繳納的差餉及地租，以及按尺計算的物業費等等，都是每個月不少的花銷，「20平方米的單位，物業費可能也要過千港元一個月。」

除此之外，Lam還指出內地客在香港購房的兩大核心風險：一是資金問題，「國內資金沒辦法一步到位過去，還是得通過合規渠道慢慢走」；二是按揭審批風險，「香港按揭審核看現金、基金、股票，以資產實力為準。如果下訂金後按揭評估不通過，這是買家的責任，訂金可能無法退回。」