【供樓計計數】按揭成數倘放寬 真係「無殼蝸牛」佳音?

撰文:
最後更新日期:

本港樓市下滑之始,市場已有聲音籲政府減辣,近期終於見到一些「眉目」。財爺陳茂波昨日﹙6日﹚在網誌表示,考慮在不致令樓市「火上加油」、不影響銀行體系風險前提下,研究幫助有能力供款但首期不足的上車客。

只不過,財爺就講到明無意「撤辣」,包括三大「辣稅」,即額外印花稅(SSD)、雙倍印花稅(DSD)及買家印花稅(BSD)。市場隨即揣測,財爺可能是暗示放寬按揭成數,估計由現時6成按揭成數提高至7成。倘成功放寬按揭成數,首期門檻無疑降低,但亦不代表你能上車!

過去一段長時間,香港樓市升幅如脫僵的野馬,逼使政府實施多輪逆周期措施,包括2015年金管局出招遏抑樓市,將700萬或以下物業的基本按揭成數由7成調低至6成,令首期由3成增至4成。而供樓客在購買按揭保險後,600萬元以下物業才最高可做80%按揭。

近期隨著樓市下調,財爺口風放軟,研究幫助有能力供款的上車客。市場預料,政府或會放寬按揭成數由60%上調至70%,並在1,000萬元或以下物業作優先考慮。

差估署公布,11月私樓樓價指數再跌3.5%至366.3點,自去年7月起樓市回軟,連跌4個月累跌7.2%。(盧翊銘攝)

首期雖減少 惟供樓負擔比率大增

眼見按揭成數放寬,是否就有機會上車?實際情況來看,一個月入4萬元的家庭為例,打算購入一個700萬元物業,最長30年期,以目前銀行普遍的按揭利率2.375厘計,現行按揭成數規定之下,他們首期須付280萬元,總貸款額420萬元,每月供款約16,323元;假設利率水平持續不變,全期總利息約167.6萬元,合共須花867.6萬元。因此,該家庭供樓負擔比率僅為40.81%,低於現時要求自住物業的供樓負擔比率50%,並成功通過3厘的壓力測試,換言之即使利率上升3厘,​供樓負擔比率將升至58.8%,仍然符合壓力測試基準下的60%供樓負擔比率。

倘條件不變,按揭成數上調至7成,上車客首期僅付210萬元,總貸款額490萬元,每月供款約19,044元,全期總利息195.6萬元,合共須花895.6萬元。該家庭較之前多付28萬元利息,其供樓負擔比率亦升至63.48%,更不能通過3厘的壓力測試,恐怕最終亦無法承造按揭。

王美鳳坦言,政府是幫助「呢幾年爭首期」的上車客,而不是確保所有人都上到車。(資料圖片)

應令按保計劃貼近實際情況

中原按揭經紀董事總經理王美鳳預計,政府是溫和適度調整按揭成數,並會設樓價上限 、設定買家類別(上車、自用人士)等,以免令市場錯覺是大幅度放寬 ,「未至於係減辣,只是令到上車人士唔好咁難上車」。她坦言,政府是幫助「呢幾年欠首期」的上車客,而不是確保所有人都上到車,市民要自行計算供款能力。她指出,面對調高按揭成數後,也不會造成太大的信貸風險,因在其他條件不變下,3厘壓測確保了供款負擔比率處於合理水平,而目前私樓平均供款負擔比率為35%。

王又指出,「唔係個個都要買到樓,而係政府留意到有一批有咁上下供款能力,但唔夠首期嘅人士」,而目前按揭配套之下,令到這批供到樓的上車客,只能轉投新盤或無法上車

故她提出,政府要幫助市民「圓上車夢」,按保計劃都應該適度調整,現時只有樓價400萬元或以下物業方可申請高達9成按保計劃,8成按保計劃也僅限於不超過樓價600萬元物業。王認為現時400萬元或以下物業選擇太少,政府想市民真正運用到按保計劃的低首期上車,應貼近實際情況,將按保計劃的申請門檻,擴至600萬元或以上物業。



X
X
請使用下列任何一種瀏覽器瀏覽以達至最佳的用戶體驗:Google Chrome、Mozilla Firefox、Internet Explorer、Microsoft Edge 或Safari。為避免使用網頁時發生問題,請確保你的網頁瀏覽器已更新至最新版本。