【負資產重臨】銀行員工按揭曝光 「零首期極低息」極易上車?

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負資產重臨!金管局早前公布,去年第4季錄得262宗新增的負資產個案,金額11.89億元。幕後「兇手」原來是銀行員工按揭﹙staff mortgage﹚,皆因不少銀行都會向員工提供「十成十」按揭計劃作為福利,利率更低見0.8厘。亦因此,去年樓價由高位回調近1成後,有一批員工便首當其衝,落入「負資產」的界線。

不過,若果擔心銀行「愛你變害你」,引致負資產潮再臨,銀主盤大增,則屬杞人憂天。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓指出,今年第1季負資產宗數或挑戰千宗,但只是心理影響居多!

樓價縱然回調,但不少港人上車被擋於「首期」門外。(梁鵬威攝)

金管局早前公布負資產住宅按揭貸款的最新調查結果,2018年第4季的負資產住宅按揭貸款宗數為262宗,是自從2016年第4季以來再次錄得負資產個案。當局解釋,這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款,因其按揭成數一般較高。

銀行打工仔     按息低至1厘樓下

何謂「一般較高」?綜合市場及銀行內部職員消息,各大銀行的員工供樓按揭計劃中,首期最「爽手」的是滙豐銀行、恒生銀行及中銀香港,三間行均提供月薪120倍按揭,最高可造2,000萬元。息率方面,中銀香港最吸引,為最優惠利率(P)減4.5厘,以目前P為5.125厘計,按息0.625厘;其次是滙豐、恒生等銀行,同樣是最優惠利率(P)減4.5厘,但就設0.8厘的下限。值得一提,實際利率和貸款金額要按不同個案而定。

相比一般街客,目前實際按息為2.375厘,購入一個500萬元單位,承造9成樓宇按揭、還款期30年的話全期總利息179.6萬元;而套用銀行職員0.8厘的按揭利率,全期總利息僅需56.3萬元,足足慳了123.3萬元。

仍要通過壓力測試

另外,使用銀行的按揭計劃的員工,最大好處是減少供樓的利息支出,但最終能否借足十成樓價,仍須考慮其他因素,如通過3厘的壓力測試。以還款期30年、最低0.8厘按息計算,一名月入5萬元的職員,在通過3厘壓測下,最高僅可借562萬元,月供20,122元,每月供款負擔比率約40%,也符合金管局對高成數按揭的「供款與入息比率」45%的要求。

所謂高成數按揭,即是較金管局正常所容許的最高按揭成數超過20%,在正常情況下700萬元物業最高的按揭成數為6成。假如貸款人的收入通過不了壓力測試,也可以選擇增加擔保人,將貸款人和擔保人入息和負債加起來,以通過壓力測試。

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只要業主守得住 「Call Loan」機會微

銀行對自家員工「手鬆」,提供高成數按揭,在樓市回調甚至逆轉下,已令他們成為首批負資產人士。去年首3季樓價處於上升軌,中原CCL在去年8月中高見188點後回落,到去年12月底已累瀉7%。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓直言,第4季樓價出現明顯跌勢,負資產重現是正常事件,但對情況並不擔心。

劉圓圓解釋,樓市回調致使物業市值比尚未清還的本金現值還要低,但這不會令銀行突然「關水喉」,皆因負資產和「Call Loan」無必然關係,「負資產一日唔兌現,都唔會loss(損失),只要業主守住每月還款,銀行『Call Loan』機會甚微,因為如果收回物業變賣,價值亦有所損失。」她續稱,只有當經濟轉差,業主失業無能力還款,拖欠供款3至6個月,才會真正出現「Call Loan」。

劉圓圓強調,上季負資產宗數相對於樓市成交宗數,佔比仍不多。(資料圖片)

料負資產宗數續向上 今年首季或挑戰千宗

話雖如此,負資產再現江湖,的確只是一個開始。她認為香港樓市交投量雖已回升,但樓價仍未見明顯升勢,預計負資產的趨勢是輕微上升,下季負資產新增個案或挑戰千宗,重回2016年首兩季的水平。但劉圓圓強調,負資產宗數相對於樓市成交宗數,佔比仍不多。

即使金管局公布的負資產數字,只涉及銀行提供的一按貸款,並不包括涉及二按的住宅按揭貸款,數字或未能反映全港負資產的個案。她亦道,近年樓花按揭個案中,只能1成左右承造發展商的高成數按揭,故情況並非太嚴重,只要業主準時還款,發展商按揭同樣不傾向「Call Loan」。



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