甲廈交投「回歸以來最差」 9月得1宗 美聯︰買家要求減兩至三成

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過去全球資金氾濫,不少「熱錢」湧入本港物業市場,不僅住宅樓價倍升,商用物業如寫字樓、商舖及工廈等價格亦不斷攀升。據美聯工商舖數據,自2017年起,美聯統計的50大甲廈成交量平均每月都逾20至30宗,個別月份交投更超過50宗。

惟上年底起,中美爆發貿易戰,甲廈成交亦應聲下跌:去年10月、11月及12月,分別只有6宗、8宗及4宗;到年初貿易戰有緩和跡象,成交量才穩步回升。

不過自今年6月起持續多月的反修例示威活動,對本港經濟造成嚴重影響:9月份採購經理指數(PMI)已經連續18個月低於50的盛衰分界線;商業信心跌至7年半低位,更多企業看淡未來1年產出前景,上月「50大甲廈」僅錄1宗成交,商廈市場正面臨「回歸以來市況最差的時間」

企業看淡未來1年的前景,商廈市場正面臨「回歸以來市況最差的時間」(資料圖片)

經濟下滑,首當其衝的是資產市場,企業減慢發展步伐,對商廈租賃買賣需求同樣下跌。近月各大機構發表報告,均稱對本港商廈市場前景感到悲觀。

中區空置率升至14年來新高

戴德梁行表示,今年第3季隨著核心寫字樓的租賃需求疲弱,跨國公司持續遷至非核心區,雖然本季有數宗預租個案在近月社會衝突發生前已經簽訂,惟目前的持續不明朗社會及經濟狀況,租戶暫停搬遷或擴充,令中區空置率升至14年來新高的7.4%。

美聯稱上月本港僅錄得27宗商廈成交。(資料圖片)

黃漢成:十月或只有1、2單交易

從成交數據去看,商廈市場正面臨回歸以來市況最差的時間。據美聯工商舖數據指,上月本港僅錄得27宗商廈成交,屬1996年以來新低,情況較1997金融風暴、2003沙士及2008金融海嘯時期更差;而「50大甲廈」僅錄一宗成交。據了解,該宗成交為觀塘絲寶國際大廈一個低層、建築面積1,279呎的單位,成交價約2,020萬元。

美聯工商舖行政總裁黃漢成接受《香港01》訪問時提到,十月初情況未有改善,但相信不會出現0成交,「成個月有1、2單唔出奇。」他解釋,目前工商舖按揭成數僅4成,即基本首期不少於6成,暫未見銀行有要求業主還款,持貨能力較高下減價幅度輕微,「依家市場混亂,冇咩其他投資渠道,股票又話驚佢跌;住宅又有辣招。好多業主一動不如一靜,而且現時業主議幅5%至10%,但買家就想要兩至三成(減幅)。」

「去中環化」下,不少政府機構都選擇遷離中環、金鐘等「貴價」地區。(資料圖片)

供求關係出現改變,租金亦受影響,戴德梁行指,全港整體寫字樓租金連跌兩季,第三季呎租約每呎74.7元,按季下跌2%,當中以中區跌幅最高,達3.2%,大部分地區的租金均下跌,唯獨港島東租金仍然按季微升0.3%。戴德梁行認為,第4季以至2020年各區寫字樓租金走勢不樂觀,預料中區租金在來季將續跌6%至8%,來年則會再下跌8%至13%。

中原(工商舖)引述數據指出,商廈租賃市場過往一般錄得逾500宗租務成交,至今年8月份已跌至475宗水平,到9月份更跌破400宗,至約343宗,按月跌約27%。意味著市場潛在租客對承租寫字樓物業採取審慎觀望態度。

現時證監會於長江中心租用辦公室,來年將遷離中環,搬到港島東中心。(資料圖片)

中資曾「撐起半邊天」

過去數年,不論寫字樓的租賃買賣,中資均是「主力」之一,有業內人士更稱中資「撐起半邊天」,黃漢成稱,過去中資在港設辦公室,主要是希望立足香港去進行國際化,或作為「試點」,但受近日社會事件影響,今年第2季尾及第3季已經大幅減少,「今年特別少中資」。

不過中區租金下跌,除了中資對寫字樓的熱情冷卻外,亦與過去幾年的「去中環化」(decentralization)有關。中環租金向來高昂,近年不少租用中區的國際金融機構,改為租用非核心區商廈,並將後勤部門遷入,以節省開支。至於總部則仍保留在核心區,但佔用樓面大減,令空置率及需求下跌。

值得留意的是,最近連政府機構都選擇遷離中區,如本港證監會。據悉為節省租金,明年將遷入鰂魚涌港島東中心,成為「去中環化」的一份子。

現時證監會於長江中心租用辦公室,證監會早前已簽訂港島東中心的8年新租約,新租約將於明年1月開始,租金大約是現時租約下支出的一半。

近年中資減少來港投資。(資料圖片)

兩大需求撐住寫字樓租賃市場

至於「去中環化」的受惠地區--九龍東的表現又如何呢?政府早在2011年提出「起動九龍東」,將觀塘、九龍灣及啟德區建立第2個CBD(核心商業區),吸引不少中小企進駐。

萊坊上月報告指,8月份九龍區甲級寫字樓租賃需求下跌,主要來自採購和電子行業。由於外圍及本地不明朗因素的影響,九龍區寫字樓的租賃市場勢頭預計在今年餘下時間有向下趨勢。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,現時九龍東寫字樓的供應多,租金平均約20多元,「中小企易接受啲」,相信租金水平不會有太大波動。

至於中環區,他認為過去幾年租金升幅強勁,現時有調整屬正常,加上中美貿易戰及社會運動影響,估計租金按年有6至8%跌幅。即使市道低迷,黃漢成就補充指,企業需求主要來自兩大方面,其中是因收窄業務而將辦公室「大換細」的企業;又或者是由「貴租」搬到「平租」地區,不過租金水平暫未見有太大減幅,「議價空間係有,不過(業主)多數用免租期去傾,面價未必減。」

林浩文表示,寫字樓市道何時才復甦,要視乎有沒有企業來港,大規模吸納寫字樓面積。(資料圖片)

要更進一步了解商廈市場,似乎亦可從發展商的投地取態去分析。遠展(0035)8月「爆冷」投得的啟德承啟道、鄰近啟德體育園商業地,中標價僅約24.45億元,當時已低市場估值下限約1成。地政總署其後公布,出手最低的財團入標價僅10.38億元,比中標價低超過57%。

分析:應留意高鐵上蓋的商業地皮的情況

至於高銀金融﹙0530﹚6月宣布撻訂的啟德第4C區商業地,地皮重新招標後已於流標。發展商投地取態有改變,但林浩文就指出,啟德地區的地皮未必可以完全反映市況,「啟德區未完全成型,又唔可以拆售,(投到地皮後)起碼要捱20、30年。」不過他建議市場應關注高鐵上蓋的商業地皮最終的成交價,若果成交價偏低甚至流標,就有可能是發展商看淡後市。

至於寫字樓市道何時才復甦,他表示始終要視乎有沒有企業來港,大規模吸納寫字樓面積,「可能中美貿易戰未解決,但中資照走落嚟,有佢哋撐住會好一啲。」



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