港鐵小蠔灣首項目周三截標　估值最高65億　荃灣住宅官地周五截

市建局觀塘市中心第四及第五發展區發展項目（裕民坊商業項目）上周流標收場。2月份，市場尚有3個項目或地皮截標，包括未來一周截標的港鐵小蠔灣1期商住項目、荃灣寶豐路住宅用地，以及本月底截標的旺角洗衣街「巨無霸」商業項目，後者存在流標風險。

未來一周，將有兩項目／地皮截標，其中港鐵小蠔灣車廠上蓋第一期項目將於周三（8日）截標。美聯測量師行董事林子彬表示，是次推出的第一期為該區域的首幅招標商住項目用地，發展規模頗大，為「開荒」階段，故料參與的發展商入標及分紅比例等將會較為審慎。

整個小蠔灣發展計劃，共分4階段發展，林子彬指，是次截標的第一期項目位置較偏遠，但日後毗鄰將興建的港鐵東涌線小蠔灣站（預計2030年才啟用），為項目賣點之一，他又指，是次項目的單位數目上限放寬至1,900伙，令發展的戶型增添靈活性，估計主打一、兩房中小型單位，另設有約6.74萬平方呎商場樓面。

不過，由於項目規模大及建築上較複雜，中標發展商需要負責一系列的工程平整，涉及部分車站工程，及較繁複的施工，將會增加項目發展成本及投資風險，而且總投資額龐大，故預料入標參與將以大型發展商或合組財團為主。若按每方呎樓面地價約4,000元計，項目估值約52.51億元。

以項目商住總樓面共1,31.2萬平方呎計，綜合市場預測，上述小蠔灣項目第一期估值介乎約39億至65億元，即每呎樓面地價介乎3,000元至5,000元。

官地方面，本季度唯一一幅住宅地、荃灣寶豐路住宅地皮將於周五（10日）截標。地盤面積約89,989平方呎，最高樓面面積可達31.4萬平方呎，料可提供約490伙，規模適中，料建中小型單位為主，地皮位置鄰近區內灣景花園及麗城花園，為同區近七年來首次再有地皮推出。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指，上述地皮位處山坡，地皮呈不規則形狀，現時只有一條專線小巴出入，交通不算便利，周邊亦欠商業設施。然而，其發展規模不大，估計流標的風險較其他項目低。綜合市場預計，此住宅地皮估值介乎約11億至15億元，每呎樓面地價介乎約3,500元至4,800元。

旺角洗衣街商業地，前身為水務署大樓。（呂諾君攝）

至於本財年另一焦點、有望問鼎「百億地王」的旺角洗衣街與亞皆老街交界商業地，將於2月24日截標。涉及地盤面積12.4萬平方呎，最高樓面面積可達152.4萬平方呎。相關樓面包括將由買方按照賣地條件所興建的長者日間護理中心、精神健康綜合社區中心、綜合青少年服務中心等。

去年2月，此商業地皮估值介乎182億至228億元，每呎樓面地價約1.2萬至1.5萬元。不過事隔一年，市場就此地皮的估值已大幅插水，綜合最新資訊，地皮估值由約73億至122億元，每呎樓面地價介乎約4,800元至8,000元，一年間跌價約46%至60%。

有測量師估計，觀塘裕民坊商業項目上周流標收場，不排除影響財團對洗衣街商業地的出價，加上早前推出的赤柱環角道豪宅地流標，反映政府拒絕接受低地價，故洗衣街商業地存在流標風險。