2023年6月，兩人以4821萬餘元（人民幣，下同）競拍到位於深圳市的房屋。但拍賣公告及拍賣須知中未提及在該房屋「兩年前有人自殺」。

由於買到「凶宅」，兩人向揭陽市中級人民法院（以下簡稱揭陽中院）提出書面異議（請求撤銷拍賣行為並退款），被駁回。廣東省高級人民法院（以下簡稱廣東高院）複議後作出執行裁定：撤銷揭陽中院的執行裁定，全額退款！

4800多萬拍下房屋　發現是「凶宅」後還不能退款？

內媒《紅星新聞》報道，揭陽中院在執行前屋主陳某相關案件時，於2023年6月在司法拍賣網絡平台上公開拍賣深圳一個複式豪宅。買家郭某、貝某以人民幣4821萬餘元的最高價競得，並繳清競拍款。

然而，在7月25日，郭某、貝某提出書面異議：「認為法院未在拍賣公告信息中對案涉房屋存在原居住人員高空墜樓事件進行說明，致使兩人在參與競買時產生重大誤解，購買用於居住的目的無法實現，請求撤銷該裁定書及案涉房屋的拍賣行為，並退還全部拍賣款項」。

法院經調查，案涉房屋與一宗涉黑大案有關，前屋主陳某被依法判刑，並處沒收財產、罰金等。其女兒在2021年11月23日，從該房屋「跳樓自殺」。

揭陽中院以執行法院未掌握相關信息、競拍標的物的瑕疵風險由競拍者自行承擔等為由，於8月15日作出執行裁定：駁回郭某、貝某的異議請求。

隨後，兩人向廣東省高級人民法院申請複議。2024年2月23日，廣東省高級人民法院作出執行裁定：撤銷揭陽中院的執行裁定，要求揭陽中院依法退還買受人郭某、貝某支付的拍賣款。

拍賣房屋存在「非正常死亡事件」需提前告知嗎？

該案件在內地的社交媒體上引起廣泛討論，爭議的核心在於：應否撤銷對案涉房屋的拍賣行為，並將買受人郭某、貝某支付的拍賣款予以退還。

廣東高院表示，保障案件當事人、競買人的知情權，是網絡司法拍賣的基本要求。執行法院應根據相關規定，提前公示「拍賣標物」的準確信息，原因有二。

一方面，法院拍賣的房屋若發生自殺等非正常死亡事件，雖無明文法律規定需披露，但按照房屋的日常交易習慣和民間習俗，該案涉房屋被視為「凶宅」。該情況構成房屋重大瑕疵，影響競買締約基礎，屬於應披露的重要信息。另外，揭陽中院拍賣公告中的「瑕疵不擔保原則」，通常僅適用於房屋客觀物理屬性，涉非正常死亡的主觀情感類瑕疵，不在此原則適用範疇內。

本案中，對於「揭陽中院未披露『拍賣房屋存在非正常死亡事件』，致使買受人產生重大誤解，購買目的無法實現」是否屬於嚴重失實，後期將審查相關關鍵問題。

人民法院案例庫曾發佈過參考案例，裁判要旨指出：「執行中，人民法院拍賣的房屋存在原居住人員非正常死亡事件，構成房屋的重大瑕疵，足以影響買受人競買該房屋的締約基礎，屬於應當披露拍賣財產的重要信息。在網絡司法拍賣中對該信息未予披露，拍賣成交後，買受人據此主張構成重大誤解請求撤銷拍賣的，人民法院應予支持。」