政策放寬難救市　內房靠「兩招」重組　優先處理海外債權人有原因

內房債務危機持續，在中央政府多次「出招」收緊政策下，多間企業先後出現債券違約問題。德勤中國財務諮詢價值創造及危機諮詢服務副主管合夥人何國樑接受《香港01》訪問時指出，內房過去二十年的黃金期已經完結，近期針對優質內房的政策如「金融16條」、融資「三箭齊發」及「內保外貸」等，雖幫助行業平穩健康發展，但未必每間內房都能受惠。

何國樑簡單將企業分為兩種，一種是「A、B」等級的學生，即實力較好的國企或民企，其次是「C、D」內房優質內房，「身體好的，政策一定有幫助；身體唔好、基礎唔好，政策未必即時幫到。」

何國樑直言，內房行業面對的是結構問題，將過去放任、高發債、高增長的發展模式改變，雖然近日雖有放寬，惟反問，「係已經恢復拎地，但信心又係咪好咗呢？......資本市場見到，對內房持觀望，咁（依家）係咪最低潮？冇人夠贍確認。」但他認同政策鬆綁，或多或少可培養企業部分的還款能力。

但遠水似乎難救近火，據《彭博》早前報道，今年年底內房將至少有2,920億美元的在岸和離岸債務到期，意味著相關企業兌付壓力可能愈來愈大，面對如此困境下，債務重組越來越迫切。

債務問題之外，「出唔到業績」亦令股份除牌的風險增加。據《香港01》統計，因業績「交白卷」而於去年4月1日起停牌的內房至少9家，若果計及物管及同系公司等，合計有16隻，其後僅得榮萬家（2146）於去年7月補發業績復牌。

詳細資料：內房停牌潮｜9企「交白卷」　疫情因素僅幌子?　最壞情景股債雙殺

債務重組靠兩招

值得留意的是，港交所（0388）規定若上市公司持續停牌18個月便有權將股份除牌，故相關公司於今年9月將面臨除牌風險。何國樑指，近日不少內房都更換核數師，或對復牌有幫助，但仍要視乎企業的實際情況，包括如何通過債務重組等，達至「持續經營」等。

他指，內房的工作焦點在於處理債務問題，特別是優先處理海外債權人，多數圍繞兩種方式，包括債務延期或債轉股，如減派息率，或改為固定利率至不超越某水平，其次是拖長還款期，部分債轉股，「10個煲得3個蓋，拖長都係咁，所以要將啲煲，變做煲蓋先可以 （令債務）變得可控。」

就如中國恒大（3333），據《彭博》報道，集團將向債權人提出兩個債務重組方案，還款期最長12年，當中亦包括債轉股選項。不過何國樑亦提到，有債權人未必願意拖長還款期至10多年的時間，「寧願短啲， 到時再傾，期間睇實你做嘢。」

詳細報道：中國恒大傳向債權人提出兩個債務重組方案　還款期最長12年

另外部分海外債權人亦會短時間內出手，接管公司的海外資產，如恒大位於灣仔、及高銀集團位於九龍灣的商廈等。

至於為何優先處理海外債權人的重組方案呢？何國樑解釋，海外債權人沒有直接的資產抵押，最多只有海外擔保或海外股權股作抵押品，若果內地企業出現資不抵債等問題，法律上一定排後，「因為冇直接抵押，所以（海外債權人及內房）都要面對現實，要談判，亦因為個風險，（內房美元債）息率先會咁高。」

兩因素優先與海外債權人商討

之不過，相比海外債權人，內地對社會穩定有要求，內地政府會引導內地債權人，給予空間處理，而且目前持有相關債券的海外債權人，大部分都已經不是原本的投資者，「二手市場，打折扣買返嚟，目的係賺錢」從以上兩點去看，海外債權人或會較易商討出一個重組方案，令公司可以「保交樓 」，增加資金流。

即使重組方案成功推出，又是否代表可解決問題？他舉例，佳兆業（1638）於2015年曾進行重組，不過當時市場暢旺，受惠於資產價格持續上升，加上有內銀借予巨款作周轉，最終得以復牌。

未來或出現國企、民企併購潮

不過他指出，這僅屬個別事件，與現時大環境、政策及疫情因素導致的因素有別，過去內地房地產是投資工具，具升值潛力，但經過中央調控後，「（樓價）未必一定會升，甚至可能會跌，一定會影響消費者需求。」

再者，內房的結構性問題「唔係話停就停」，他估計，未來或會見到不少國企、或有實力的民企併購個別項目，「地產對經濟增長佔比好大，相對複雜，牽涉內地貸款、信託、民間借貸、海外債權人、利益方好多，變咗成個博弈都唔係話有呢啲（寬鬆）政策，就可以解決問題。」

若果最終重組失敗，何國樑指，相關公司或會復牌失敗，失去在資本市場的融資機會外，小股東亦有損失，「復唔到牌股份變廢紙，就算債轉股，權益都會被分薄。」