專訪|港樓其實無升過! 「只係人變窮咗」 蔡金強寧選地產股

撰文:高靜兒
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據差估署數據顯示,6月樓價指數報394.5點,按月持平。而與2019年5月的歷史高位396.9點相比,尚有2.4點或0.6%距離。不少人並預計樓市年內勢破頂。

過去曾指出香港樓是「雞肋」、回報不及投資地產股的著名分析師—奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強接受《香港01》訪問指,樓價預期短期內破頂,並不意味樓價將有新一輪升浪,並笑言「只係人變窮咗,樓價並無升,反而係跌咗!」

過去數十年,香港樓已經成為一眾港人的致富工具,老一輩只要手揸幾層樓,今天身家千萬絕非難事。不過,蔡金強卻認為港樓升幅愈漸變慢,對於有投資能力的人而言,買樓只是雞肋,其中一大原因是目前承造樓宇按揭受到限制,借貸買樓的槓桿減少,變相回報率亦降低。

奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強再指出,買樓投資只是「雞肋」。(羅君豪攝)

借錢買樓受制  用作投資變「雞肋」

蔡金強續解釋,若老一輩想透過投資物業抗通脹,並沒有什麼問題。但對於有投資能力的人而言,現在買樓投資只是雞肋,因為做樓按受到限制。「貴價樓首期已經要俾六成,要1,000萬以下嘅樓先有八至九成按揭,但同時1,000萬以下嘅樓又升到離晒譜!」

雖然投資港樓的槓桿受限,但樓價仍然緩緩走上。蔡金強解釋指,「樓價每年升5%至10%係有可能,因為印銀紙嘅速度好快,例如美國上年M2(貨幣供應量)增長已達25%。加上,08年至今貨幣供給升咗4倍,理應油價同樓價都要跟升4倍。」

他續指,股票、樓價相對能夠跟隨貨幣供給的增幅,卻只有工資沒有跟上。「所以令人誤以為樓價升,但其實只係人變窮咗,樓價並無升到。」他續道,2019年出現的社會運動令許多人認為樓價會跌,而事實上19年至20年樓價的確下跌了,「因為樓市正常每年理應升10%至20%,而19年至20年都沒升,現已累積兩年無升幅,即係下跌咗。」蔡金強補充,香港樓價已累積兩年沒升,假設今年升5%至10%,相對而言其實已經「損失慘重」。

蔡金強認為,買本港地產股比買樓更值投資。圖為新地位於上海的項目「上海國金中心」。(公司圖片)

買港地產股好過買樓

另一邊廂,樓價屢破頂,一眾地產股卻無動於衷。蔡金強反而認為造就入市時機,「買樓出租只有一厘幾利息,倒不如買新地(0016)或長實(1113),有較穩當4厘幾現金殖利率﹙股息﹚。因為新地和長實家族財政實力驚人,股票下跌時會為顧及面子而派多啲股息,有死雞執。」至於以分派為主的房地產投資信託基金(REITS),他反而不建議買入,因為沒有太大驚喜。

至於內房股會否比香港地產股更具投資潛力,作為一線的碧桂園(2007)亦只有4倍,息率6厘。蔡金強則強調,「(內房)根本冇得炒,因為風險太大,隨時會有大調整,恒大﹙3333﹚畢竟是一把懸著的大刀,何止是劍。」除非投資者的投資期限很長,大約3年至5年,否則很難獲取2至3倍利潤。

蔡金強認為,內房恐要等到有超巨型的龍頭發展商「爆煲」,政策才有機會放鬆。(羅君豪攝)

中央不想再借房地產谷經濟

過往中國經濟不佳,都會透過刺激樓市,帶動不同行業。如今市場資金鏈未見寬鬆,人行降準刺激經濟,同時又對內房實施打壓措施。蔡金強認為,中央不希望再利用房地產「谷經濟」,始終擔心樓價太貴,會令社會不安定,從而令貧富懸殊更加嚴重,影響人口出生率。他續指,「全面降準並唔意味中央會對房地產鬆綁,房地產需要等到有『大隻佬』死咗先有機會放鬆,變相會以政治為本,所以好難預計中央唔會對內房鬆綁。」

他又提出,降準主因是中央對GDP增長不滿意,並非大開水喉。第一季度GDP增長達18.3%,其實只是虛數,調整後兩年的複合增長只得5%。而第二季度GDP表面上有7.9%,但經調整後也只得5.5%。相較疫情前2019年的GDP增長6%差了很多,加上中國未來15年的目標是在2035年全國GDP要翻倍。

要達到目標,他分析指「中國每年GDP需要増長4.7%,即係前第一個5年GDP要達6%,第二個5年要達5%,第三個5年要達4%。若果前五年已經未能達到6%,未來嘅壓力就會好大。所以而家需放水,確保下半年GDP增長大約有6%。」

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