恒大危機累市場信心 內房股債仆直 嘉實國際︰應趁機增持內房債
「強監管」是近年中國當局的主旋律，教育及科技企業等，年內均迎來不同程度的監管措施。不過早在去年，內地房地產行業，已迎來「三條紅線」的調控措施，限制內房債券水平。措施推出後，首當其衝是「全踩」紅線的中國恒大（3333），大幅收緊流動性下，市場擔心集團有違約風險，股、債價被「雙殺」。
內房對中國經濟增長貢獻逾兩成，為何中央要「出手」，進一步限制企業的擴張步伐？嘉實國際資產管理固定收益部主管廖嘉恒認為，當局的做法是要找出內房資金鏈運作模式，並推動行業走向可持續發展，一旦市場回穩，相信債價將會反彈，投資者可趁機吸納。
去年8月，中國政府要求房地產企業控制負債規模於「三條紅線」之下，一剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，二是淨負債率不得大於100%，三是現金短債比小於1 ，若三條全踩，不得新增有息債務，而「全踩」的就包括恒大。
過去「借新還舊」的營運模式改變，限價、限購等措施陸續有來，加上恒大未能準時兌付旗下的理財產品等，投資者失去信心。集團早前已預期，9月物業合約銷售持續大幅下降，明言「集團的持續負面新聞報道，嚴重影響潛在購房者信心。」
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恒大股、債價全面「仆直」
三大評級機構先後多次下調信用評級，均表示憂慮未償付或違約風險。翻查恒大中期報告披露，截至6月底總負債達到1.97萬億元，據《彭博》統計，集團有息負債約5,720億元，約2,400億元債務將於1年內到期，流動性出了嚴重問題。
受事件拖累，恒大股、債價全面「仆直」，股價高位挫逾八成，創近10年新低，而債券面值亦大跌六、七成。與此同時，內房近日股債同樣遭洗倉，受影響較嚴重的亦有花樣年（1777）及富力地產（2777）。兩間企業多隻2023、24年到期的美元債券，已跌至面值的六成以下，債券收益率突破四成。
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內房商要改變營運模式
嘉實國際資產管理固定收益部主管廖嘉恒接受《香港01》訪問時表示，不評論個別企業情況，但認為市場應該「行後一步睇」，內房對中國經濟增長貢獻逾兩成，「三條紅線」的確對行業有影響，「但你又唔可以完全冇晒呢個版塊」，惟企業或需將現時買地、建屋再銷售，這種「房價炒上我賺錢」的模式，轉變成一個可持續營運模式。
中央多次提出「住房不炒」，廖嘉恒認為企業要思考如何改變，「係咪要啲輕資產的營運模式？又或者買地之後，與當地政府共建，配合城市規劃建的『舊改』項目。」他直言，內房商要做的是加快賣樓過程，未進行工程的土地，就要看看有沒有轉讓的機會，而大部分內房都已經於早期上市，一直都有派息，相信管理層有足夠的利潤去支持企業。
過去大多年大部分內房都在一直企業擴張，即使一間企業營運得再差，只要現金流及借貸渠道不變，不會有問題出現。惟「三條紅線」就改變了行業生態，廖嘉恒相信，監管機構不希望企業無止境借錢，因此要找出內房資金鏈運作，「每一間都唔一樣，有啲借美元，有啲借海外投資者……經過呢個過程，令每間內房嘅風險都Show（顯示）咗出來。」
「三條紅線」是市場健康成長的過程
現時內地與房地產相關貸款佔銀行整體貸款近四成，亦關乎就業人口、房屋交付等民生問題，摩根士丹利認為，內地房地產行業下半年存在的風險，部分亦與恒大違約風險有關，當中就包括違約對供應商及銀行、信託等金融市場帶來的溢出效應、。
惟廖嘉恒不認為「三條紅線」是硬指標，最終目標不是不准內房舉債，或令「內房商」這個行業消失，而是要知道風險水平，「要有一個健康成長過程，投資者開始知道遺約的過程係咩，破產法係點，重組過程點去做，反而會令市場更健康。」又估計只要有部分企業為轉黃線，當局就會放寬調控規限，市場不存在系統性風險，「個別企業轉燈，或者會放寬喺個別省市經營。」
雖說恒大事件令市場感到悲觀，相關股份連跌多日，但他認為「三條紅線」令債務問題「浮面」外，亦可篩選出有投資價值的企業，「大家借錢都有困難，就見到邊個係強、邊個係弱，當強者嘅被拖累落嚟，反而係一個機會。」
「強者」被拖累 建議增持與內房債相關基金
現時亞洲高收益美元債券市場中，七成屬中資高收益美元債券；內房債則佔其中的七成，廖嘉恒坦言，債市與股票不同，債券只睇「還唔還到錢」，股票就要視乎企業發展潛力。經歷了過去數月的調控，「有問題的話，個問題已經顯示出來」，估計債價再下行空間有限，只要企業取得平衡，債價就會反彈，「原來還到錢，原來仲有項目，而且啲項目唔係亂買，市場就有信心……以香港做例子，如果你話最大嗰幾間全部冇晒？冇可能的事，所以係咪有個機會係度呢？」
再者，若果與其他國家，如拉美、中東地區的高收益債比較，它們僅有3至4%左右的息率，但內房有逾兩成，甚至更高，兩者有逾500至700點子的息差，「若果公司冇事，最終收益率係唔應該有咁大差異化。」
因此相信，現時是「增持」內房債的時機，「有啲債價被其他內房拖累，若果真係要選擇，建議一啲央企，或實力強勁、有長線項目，債券到期日較遠...不過呢啲市場都知道，（過去債價）波動冇咁勁。」他建議，若果風險承受能力較高的投資者，可考慮一些高收益、中國為主的基金，「呢啲睇（高收益債券指數）指數去配置，有四成半左右係內房債。」