自由行恐難救市 三原因致旺區不旺 專家料「有舖冇人租」至明年

撰文:黃文琪
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時隔近三年,香港與內地在1月8日首階段免檢疫通關,內地近日亦恢復辦理赴港旅遊自由行簽注,但尖沙咀廣東道人流亦不及疫前的水平。

「自由行」旺市何時歸來?世邦魏理仕﹙CBRE﹚香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強接受《香港01》訪問認為,本港零售業難以回復昔日自由行光景,傳統鬧市旺區街舖空置率恐持續至2024年,三大原因造成「有舖冇人租」。

溫運強預計,傳統鬧市旺區街鋪空置率恐持續至2024年。(黃寶瑩攝)

過去三年受疫情、美聯儲加息等因素打擊,本港經濟續疲弱,商舖空置率高企,商業房地產顧問公司世邦魏理仕指出,上季四大商業區中環、銅鑼灣、旺角、尖沙咀空置率分別為8%、14.5%、17.1%及20.3%。

溫運強表示,持續多年的疫情封控,令尖沙咀、旺角及銅鑼灣等街舖市道非常嚴峻,「天價」街舖不再!例如曾為全球最貴舖租街道的銅鑼灣羅素街疫情前平均每月呎租約1,500元,目前租金已大跌45%至約825元;又例如戴德梁行發表的亞太區《主要大街》報告亦顯示,2022尖沙咀舖位年平均每月呎租933元,租金對比疫情前跌41%。

各界冀望香港與世界各地及內地通關,以提振零售業及旅遊業,令市道再次昌旺。情形可與2003年相似,當年沙士疫情重創香港經濟,自由行的實施為香港零售業帶來多年的繁榮。時至今日,自由行能否再次擔起救港重責?

溫運強認為,本港零售業難以回復昔日自由行光景。(盧翊銘攝)

舖市「畸形」現象料改寫  細鋪突圍而出

溫運強認為,雖然現時同當年自由行狀況相近,但內地人去海外更方便,內地亦擴大的海南島免稅區購物免稅金額,香港作為免稅區的吸引力減少,旅客人數未必能重回昔日自由行高峰,「自由行都近20年,好多內地人都嚟過香港。」

香港旅遊發展局的數據顯示,2018年全年訪港旅客人數高逾6,500萬人次,合計總消費金額高達27,644億元,當中有近八成旅客來自內地。數字誇張,但他感歎道,以往自由行,令到香港零售業急速發展,出現「畸形」現象,「你好少見到一個咁細地方有咁多旗艦店,例如Chanel係機場、尖沙咀、銅鑼灣、中環有4間,但係巴黎只有2間,或者你會係街見到金舖多過7-11。」

溫運強形容現時是重新洗牌,不少本地品牌突圍而出,例如COCO、Hello Milk Tea、Patisserie Tony Wong等持續開店,惟鋪位呎數較以往細,「有啲零售商認為唔需要咁大舖位做宣傳,可以選擇KOL(網絡紅人)賣廣告;有啲Omakase(廚師發辦)餐廳人均消費金額高,寧願做少啲檯數;又或者一啲特色餐廳,偏好開在偏僻的位置,後生仔鐘意『型』,唔通每次帶女仔去酒店﹙食﹚咩?」

溫運強形容現時是重新洗牌,不少本地品牌突圍而出。(資料圖片)

租金不再是企業最關注點

儘管有本地品牌支撐,但尖沙咀、旺角「吉舖」的現象仍未改善,溫運強則稱,本港零售業生意三成靠旅客消費,剩下七成依賴於本地消費,現時租金已下調四成,已經反映了疫情令到旅客流失的負面因素,甚至跌多了一成。去年11月左右,香港與國際部分通關,陸續有海外公司來港視察舖位,但租金不再是最關注點,「(佢哋)更關注產品成本、裝修、人力開支,呢啲都冇平過!」

同時,溫運強指,疫情改變大眾的消費模式,網上銷售盛行,「大公司有財力發展網購平台,唔使再靠實體舖」,雖然租金減少,但大多數企業會「變陣」而非開舖,「佢哋唔會增加舖位,相反會改變店舖位置,因有更多、更好的舖位可以選擇。」

儘管有本地品牌支撐,但尖沙咀、旺角「十室九空」的現象仍未改善。(高仲明攝)

商場舖可保鄰近店鋪質素

大品牌相繼減少店舖,不過溫運強指,奢飾品牌始終都需要實體舖,惟已轉場至商場舖位,雖然商場店舖租金較疫情前只下調一成,平均每月呎租500至600元,與街舖租金相差不大,但勝在可以保證鄰近店舖的質素,「例如時尚品牌LV號召力大,租街舖完全冇問題,但最驚隔籬啲街舖會租俾魚蛋舖、口罩舖之類,所以開係商場可保證周圍都係同一個Level(水平),同時商場不時推出優惠可幫助吸引人流。」

來到新一年,全港各區將會有大型商場落成啟用,例如赤鱲角的11 SKIES、圍方The Wai、黃竹坑的THE SOUTHSIDE等,相信會吸引不少租客。不過,溫運強指,「(不排除)有啲品牌會鐘意街舖,自主性多啲,可自行控制開業時間,金舖亦鐘意開街舖,唔使俾商場抽成。」

溫運強指出,商場鋪可保鄰近店鋪質素。(鄧穎琳攝)

料旺區空置率持續至2024年

目前,香港與世界各地、內地已陸續通關,溫運強表示,租賃市場暫時未見反彈,由於通關速度較預期快,業主態度進取,料今年街舖租金將上調5%至10%,相反租戶保持審慎樂觀,「商戶始終有保留,究竟第一批旅客的需求係咩?可能會係探親、商務往來為主,消費力未必能第一時間恢復。」

對於未來街舖租賃市道,溫運強預計,仍要視乎外圍經濟,料旺區空置率不會有太大變化,持續至2024年。但他亦保持樂觀,指空置率不會再上升,亦有企業重返香港市場,服裝品牌Esprit在2020年因應疫情進行重組,一度關閉包括位於香港、新加坡等56間零售店,撤出亞洲,但在2022年亦逐步回歸香港。