繼承遺產不代表財富自由，財政狀況隨時一樣緊張。日本66歲男子佐藤正人（化名）在當地一間中小企業工作多年，65歲退休，雖然每月有22萬日圓（約1萬港元）退休金，但由於女兒剛剛踏入職場，收入尚未穩定，佐藤和妻子要承擔女兒大部份生活開支，加上仍要供樓，每月支出達到35萬日圓，故夫妻在便利店做兼職維持生計。

有一天，佐藤接到一直住在養老院、91歲父親去世噩耗，舉行葬禮後，眾人討論遺產分配，佐藤以為可以繼承亡父遺產，改善生活，豈料現實往往不似預期。

公寓大樓放租　每月50萬日圓收入

遺產經分配後，母親和胞妹繼承積蓄，佐藤則繼承房產，這塊土地本身價值不菲，遺產價值與母親和妹妹大致相若。父親將該棟公寓大樓放租，依靠租金生活，每月有50萬日圓（約2.4萬港元）收入。

佐藤以為︰退休生活就輕鬆多了

佐藤以為「這樣我的退休生活就輕鬆多了」、「現在可以還清房貸了，一切終於會好起來」，租金每月存入其帳戶，佐藤認為足夠過上舒適生活，於是辭去便利店兼職工作，正式退休。

幸得朋友提醒重新計算　收入只有15萬日圓

佐藤有一日相約一位在房地產公司工作的朋友見面，他隨意提起自己近況，朋友一臉疑惑詢問「你以為租金收入就是你全部淨收入嗎？維修費和管理費呢？」，佐藤才如夢初醒，才考慮到公寓大樓維修成本、空置風險和稅金等因素，經重新計算後，他發現扣除房產稅、管理費、未來維修儲備金，以及保險費等，每月實際到手的款項只有15萬日圓（約7,200港元），約七成租金收入被各項成本蠶食。

只有一至兩個單位暫時丟空　可能現金流不足

雖然租金加上退休金勉強夠用，但不能「舒適生活」，佐藤明白到一旦胡亂揮霍，將來可能無法負擔維修翻新的費用，更重要的是，雖然目前全部單位成功放租，但只要有一至兩個單位暫時丟空，也有可能導致現金流不足問題，目前處境其實岌岌可危。

理財規劃師︰房地產既是投資，也是管理

理財規劃師小川洋平以是次事件為例，指出房地產既是投資，更是物業管理，許多繼承人常犯一個錯誤，只是根據租金收入來判斷房地產的價值，沒有考慮到空置風險，當租戶搬走時，收入就會中斷，加上管理費、維修費和房產稅等支出，可能幾乎沒有利潤。

死者通常遺下房地產作為遺產

根據日本總務省的《住宅土地統計調查》和國稅局的數據，房地產在日本死者遺下的遺產中仍然佔很高比例，尤其是在農村地區。值得注意的是，繼承房地產後出租，由於空置率上升和房屋老化，收益正在下降。

出售房產可能更好

小川表示，佐藤從朋友得到預警，開始審查自己開支，制定長期規劃，房地產若管理得當，可以提供穩定的收入，如果缺乏規劃，可能成為負債，同時建議假如其他繼承人面對類似風險，提前出售房產可能是更好選擇。

（THE GOLD ONLINE）