【新屋邨入伙】山上屋邨成孤島?規劃師:居民合作社可填軟件缺漏

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位於山上的新屋邨落成,你想,空氣一定很好吧?你高高興興地入伙,搬完家當累了想吃飯,卻發現樓下一間商舖都沒有,想落山「入城」,巴士站卻排長龍……近年新屋邨許多都建於山上,交通、設施不足卻常常為人詬病,一些舊的山上屋邨,民生商舖亦因人口老化、加租而開始凋零,彷若孤島。

究竟為何屋邨要建在山上?一句山多平地少,又是否事實的全部?如果必須於山上建邨,又該如何避免讓邨民成為開荒牛,或是留守老人?

水泉澳邨(圖)靠近馬鞍山郊野公園,安達臣區以往更是採礦之地。(資料圖片/鄭子峰攝)

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重建用地變私樓

山上的新屋邨,除了前文報導位於觀塘秀茂坪附近的安泰邨,還有沙田水泉澳邨,城市規劃師黃保傑指,在山上建屋是大趨勢,因可發展的平地已不多,即使市建局收回舊樓,也因要自負盈虧,絕少將地皮交給房屋署建公屋,「像觀塘市中心重建,整個就變了信和的地盤。」他說。至於棕地,他指因收地過程漫長,山上屋邨會先發展。

山上屋邨,本來不是問題,「人和大自然的關係近些。而且比較容易形成自成一角的社區,有種凝聚力。」黃保傑說。「但前提是要有好一點的公園,邨中心有個廣場。」

而且,自成一角也容易帶來孤島問題。近年山上屋邨愈建愈多,但往往設施未落成、社區服務中心未進駐,就已分批入伙,本系列另一文章曾提到搬屋容易引來家庭問題,那段時間能否有社工介入是關鍵。另一方面,商舖初時生意不足以應付租金,如果遲遲未能安排下一批人入伙,或會令商戶撤離;即使未結業,商舖也需提高物價求生。「像水泉澳邨,街市租金貴,檔數很少,物價很貴,東西也不太新鮮——因為擺了一段時間。」

分批入伙及外判街市租金昂貴的情況下,水泉澳邨不少舖位都閒置。(資料圖片/黃煒堯攝)

先設資源後入伙

天天困於劏房,許多人都寧願早一步上公屋,但是否代表他們就要由困於劏房變成困於孤島?黃保傑指當局處理新屋邨入伙時有兩隊人,一隊負責找非牟利機構(NGO)、商戶進駐,一隊負責派匙入伙,「其實是可以夾到時間、早一點找到NGO進駐的。」

交通也是問題。近市中心的山上屋邨,現時有巨型升降機接駁,也方便長者不用推輪椅上落山,但保養維修要跟得緊。此外巴士路線和班次也需改善,例如水泉澳邨來往沙田圍站只得一架巴士,「那架車排到嘔,班次不是很密,上面又住了很多人,那怎麼辦呢?」黃保傑說。「會不會可以有些較頻密的邨巴接載居民?」邨巴也需無障礙化,「考慮出行是很重要的,(新入邨者)20、30年後就會老。」市中心與附近區域之間也需要有交通,讓山上與山下的居民有多些連結。

不少新屋邨的交通配套都未完善。有人或會質疑增加班次會造成擠塞,黃保傑則指或要從限制汽車增長入手。(資料圖片/黃永俊攝)

合作社可發揮所長、形成網絡

出行以外,自給自足同樣重要。新屋邨商舖凋零、居民未全數人伙,黃保傑提議可由非牟利機構與居民辦合作社或市集,「例如會否可以和(市中心街市)攤販談談,居民自發買一堆豬肉、幾十斤菜,(拿到邨裏賣)當是居民開的市集、合作社?」他說這可凝聚居民:「主婦、退了休的人士都可以發展所長,大家對邨的歸屬感也會大了。」

買菜這些基本民生需要真的很重要,合作社正填補了這個空隙。
城市規劃師黃保傑

然而賣菜或分菜都要空間,黃保傑說需要物業管理公司配合——給他們在公共空間分菜賣菜,或者減租給居民做合作社。新屋邨業權全在房署,要用空地來做市集或分菜,只需房委會首肯,然而舊有的山上屋邨就複雜得多——舊屋邨的商場及街市不少已售予領展,一些屋邨空地由房委會與領展一同管理,如領展不同意,就不能設墟市。

至於減租就更艱難——近年不少商舖在領展加租下結業,柴灣興民邨便是一例,多間商舖在領展接手後遭加租,《香港01》報導曾提及邨內唯一一間酒樓抵不住貴租和每三個月續約一次的條款而結業,一班公公婆婆靜坐抗議貴租,仍無法挽回。

民生商場如圖書館應補貼

現時新屋邨的街市仍會外判,租金多少由外判商決定,但商場則由房屋署委派管理公司管理,房委會應有租金決定權,「(有人說)減租會蝕錢,那政府就要想是否要補貼。如果你覺得那是民生商場,是給公眾使用,那正如你開圖書館、博物館一樣,蝕錢都會做,思維需要轉變。」黃保傑說。

屋邨老化,如何才可拉近不同年齡的人?規劃師黃保傑說,我們需要可持續、能配合時代需要的屋邨。如果老人中心就在屋邨裏面,年輕的上班族就可以常常探望長輩,拉近彼此距離。(資料圖片/黃永俊攝)

規劃師:首幾層可作院舍 讓社區流轉

除了領展加租,山上屋邨老化也會令商舖凋零。在加強交通、無障礙設施讓居民可以下山外,黃保傑指日後規劃新屋邨時,加入長幼共融的概念十分關鍵,如荔景祖堯邨就有幾座老人院舍,與公屋形成循環——老了行動不便,可搬進樓下的院舍,公屋轉由子女居住,「這樣才有流轉。一個社區如何維持店舖,是要有不同年齡的人。」

他說在地盡其用的今天,可將每幢公屋的首幾層設為院舍。「祖堯邨在1970年代建成,那時也做到,為何新的屋邨不試一試呢?」他說:「應該要預地方去想將來的需要,不是三十年後就拆了個屋邨,而是想一直用下去吧?」

無論山上山下,一條屋邨的規劃,如果沒有顧及民生及長遠需要,始終無法久安。假如有天全部劏房戶上樓,擠逼問題解決了,卻迎來物價高昂、甚至連商店也沒有的景況,上下山又要花費句鐘,你或許會說孤島總比劏房大,但如果本來可以沒有孤島,為何人要從一個問題,跳進另一些、更多的問題?

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民生需要、人口老化,規劃師黃保傑不時會說一句:「政府有條數計到的。」各種問題其實都可預計,未雨綢繆,就是可持續的意思。(資料圖片/黃永俊攝)



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