【南生圍大火】11年至少7次起火 發展威脅如何解決?

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近日南生圍大火,公眾不禁驚呼,有環團指據香港氣候不可能有天然火災,網民紛猜測事件有可能屬縱火,本周日將再次以「瞓草地」表示保護南生圍。除了美景,南生圍還是大量雀鳥的棲息地和覓食地,濕地更是淨化市區污染的緩衝區。但近年南生圍連番起火,又有發展商一直申請建屋,不絕的發展威脅,到底如何才可以解除?

攝影:鄭子峰

南生圍的生態一毀,蝴蝶效應之下人類或會受波及。

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4發展已斬件式上馬

南生圍大火後,一片片蘆葦床被燒焦,乾枯的蘆葦摸起來有點刺——強行觸碰,帶來的大概就是這樣的滋味。原本蘆葦床只是大家手機中的風景,沒人想過走進去——蘆葦真正的用家另有其人:「其實是有雀鳥在用這片地的。」環保團體長春社公共事務經理吳希文說。

現在正值候鳥離港的季節,但如果之後蘆葦床再受破壞,或會影響候鳥生存。「牠們從北方即西伯利亞那些地方飛來,很長時間,需要很大能量,來到這裏真的需要休息。如果沒有預那麼多能量繼續飛,就有可能會在中途死亡。」

近年南生圍一帶不斷有發展商申請建屋,周邊緩衝區已有4個項目獲批,包括Outlet、57幢獨立屋、11層高酒店等,吳希文質疑城規會沒考慮各項目帶來的累積影響,「很多項目都是斬件式地向城規會申請,一個可以,兩個可以,以後整個緩衝區都建了酒店,便失去了它的作用。」

一直繼續遞改劃申請、出現火災,然後大家又反對,其實無助解決事情。
長春社公共事務經理吳希文

南生圍是重要的生態走廊,如果緩衝區無法緩衝,會對雀鳥造成多大影響?

釋放農地、發展密度放寬?

去年土地供應專責小組更提出「釋放農地」,實行公私營合作。吳希文擔心南生圍會被藉機發展,「如果以後申請改劃不用處理『濕地零淨損失』(即如損壞濕地需有補償措施)、緩衝區全部可以建屋,那后海灣便真的淪陷了。」

另一邊廂,落馬洲河套區的地積比率已從一般鄉郊發展平均的0.4提高至1.37,升逾3.4倍,「如果全部原則下放,(南生圍)發展密度增加了,以後后海灣一建屋便十幾層,有機會影響雀鳥飛行路線。」他說。

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改劃、換地、買地 方向多未談過

面對「釋放」濕地的危機,他說至少不應放鬆現有規限;更主動的做法,是改變政策和規劃。現時南生圍被劃作綜合發展及濕地改善/修復區,容許公私營合作的發展,如改劃為「具特殊科學價值地點(SSSI)」或「自然保育區(CA)」,便基本上不會容許發展。

然而若要改劃,吳希文說或會面對阻力。1960年代,澳門第一代賭王傅老榕後人傅氏家族在南生圍一幅17公頃土地獲行政局批准作小規模發展,因此如果將南生圍劃作保育區,仍要處理那一幅地的發展權問題。然而如果釐清了發展權,就可以再談下一步——或是買回發展權,或是換地,或是買地。

買地、換地,什麼都好,都要去談。
長春社公共事務經理吳希文

但即使換地也需小心研究,「換了的地是否適合發展?會否加劇交通擠塞問題?」事實上早在2001年,市區保育爭持之時已有人提出另一概念「發展權轉移(TDRs)」,即如果一個地方不能發展,土地擁有人可將發展權轉讓給位於可發展區的發展商,然而香港本身發展密度已高,轉移發展權或換地,都需要按地點研究。

買地或是最簡便的方法,最近民間組織本土研究社成員陳劍青提出買回南生圍,預計需要100億。吳希文說:「買回一個很重要的地方,其實都不是很多錢——大白象都用了那麼多。」

在過往報導中,吳希文曾指出Outlet建成後帶來的人流、光污染、排水都會影響河道、雀島的作息以及飛行路線。

不發展南生圍、綠化帶 還有棕土

另一邊廂,他擔心有人會認為既然南生圍不能發展,便發展綠化帶、農地。「每個地方都有它的獨特性,南生圍的價值在農地找不到,是否代表農地不獨特?」他說不是反對發展,只是不能隨意發展。現時全港各處都有倒泥頭、掘林等非法破壞土地的情況,天水圍泥頭山更在未經許可下變成哥爾夫球場。「一個地方是否要維持原有用途是可以討論,但不應該用犯法、破壞的手段去改變它的價值。」

事實上在綠化帶以外,最近本土研究社發佈的「新界棕土發展潛力研究」,指出只要用三分之一未有發展計劃的棕地,就足夠提供8.4萬個住宅單位,接近政府公佈的劏房戶數量。而且報告中也提到棕地不只可用來建屋,還可用以重置棕地作業、恢復原有生態等。如此正平衡了各方面的需要。

旁邊剛好有蕉樹。濕地、農地,不是二者必須擇其一。

「先破壞後發展」?

坊間一直關心「先破壞後發展」,發展棕土之先也需靠政策堵截破壞,以及如本土研究社所建議,不可恢復的棕土始用來建屋。吳希文指「先破壞後發展」大致上不會成立,但仍要靠政策改善(詳看:【南生圍以外】綠化帶、農地倒泥投訴年近7千宗 執法現9大漏洞)和城規會的把關能力。據申訴專員公署文件,規劃署表示如申請所涉土地有違例發展,當局會按未經破壞時的土地狀態審議申請,然而若「先破壞」事件未能追查是否違法,或未有土地破壞前的資料,這些情況下會如何處理申請,則未有提及,至截稿前未有回覆。其後規劃署回覆時,未有正面回應以上情況會如何處理,只言如不涉及違例發展土地的申請,會按個別情況審批,一般而言會考慮規劃意向、交通、環境、生態、排污、景觀等影響,以及政府部門及公眾人士意見等。 

長遠而言,吳希文說發展商也要面對時代的轉變,「他們一直以為和環團談便可以。」他提起有次發展商人員說不明白公眾為何對南生圍如此着緊,「那便是他要去思考的問題。」他無奈地笑笑。

建私人樓宇、建Outlet,或者不是港人最想要的。南生圍近年已成港人的集體回憶,吳希文說,雀和人的距離也較近。走在南生圍裏,雀鳥隨時就在未燒毀的蘆葦床上飛過;而燒焦的蘆葦床,嫩葉已重新長出來。「有人說它生命力很強,但其實就像耕田時有些菜收割後,都會再生一點點出來,很正常。」生命的頑強,或者本來就是生命的本質;人為建造出來的東西,有多少只是泡影?

何者泡影,何者永續,何者是世界的必需品?



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