【消委會】發展商按揭總開支較銀行高5成 不同銀行利息相差20萬

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近日部分新樓盤推出時,發展商一併推出「發展商按揭」,提供較低首期吸引買家。消委會發現,雖然相關按揭的首期較低,惟按揭利率較一般銀行按揭高,最終總開支有機會大增5成。此外,由於不同銀行的按揭計劃,利率水平完全不同,以一個500萬元物業按揭6成供款20年計算,利息開支可相差近20萬元。

在消委會在最新一期《選擇》月刊中,比較62個樓按計劃,發現部分「發展商按揭」的總開支,隨時較一般銀行按揭高5成。(江智騫攝)

在消委會在最新一期《選擇》月刊中,比較62個樓按計劃,其中發現部分發展商針對未能透過一般銀行按揭置業的人士,夥拍財務機構提供俗稱「發展商按揭」的計劃,優點在於首期較一般銀行低,按揭成數較高,以及借款人毋須進行壓力測試。

總開支相差500萬

然而,揭開「糖衣包裝」後,部分「發展商按揭」的利率高銀行1倍,而且供款期頭3年只供利息,總利息開支較銀行按揭高3.3倍。以消委會提供的新樓盤例子計算,目標單位價值約847萬元,以一般銀行按揭計劃計算,要付約347萬元首期,按揭利率2.25%,總利息支出約為154萬元,最終開支約為1000萬元;而「發展商按揭」的首期只需約170萬,但按揭利率達6%,總利息支出達667萬元,比一般銀行按揭高逾500萬元,最終開支則高達1514萬。

一般銀行按揭與發展商按揭例子比較
單位售價 8,475,200元
單位呎價 16,521元
  一般銀行按揭 地產發展商按揭
按揭成數 60% 80%
利率 P-2.75%=2.25% P+1%=6%
首期 3,475,200元 1,695,040元
供款形式 全期本金還款連利息 首3年只供利息,其後本金還款連利息
每月供款額 21,807元

(首三年)33,901元

(其後22年)46,314元

總利息支出 1,541,960元 6,667,044元
總開支 10,017,160元 15,142,244元

資料來源:消委會

消委會提醒,有意置業的人士選擇按揭計劃時,應謹慎衡量自身財政狀況,以及未來還款能力;根據上述例子,採用「發展商按揭」計劃時,亦應考慮往後是否有能力負擔相關利息供款。

消委會亦提醒市民,部分銀行的按揭計劃會收取逾期還款手續費或罰息,提早還款會被額外收費。(資料圖片)

消委會亦比較各銀行提供的按揭計劃,由於按揭利率不同,以一個500萬元物業計算,倘按揭6成,供款期20年計算,利息開支相差近20萬元,提醒買家應審慎選擇適合自己的計劃。

提早還款要額外付費

消委會亦提醒市民,部分銀行的按揭計劃會收取逾期還款手續費或罰息。手續費由每次100元價加逾期還款額的2%,至每次500元另加律師費;而罰息一般以逾期未付的金額計算,由P+4厘至P+8厘不等,「富邦銀行」則劃一以17厘作罰息率。

如果資金突然變得非常充裕,提早還款會否收取額外費用?消委會指出,政府房屋按揭一般可獲豁免收費,但幾乎所有銀行都會就提早還款收費,當中「交通銀行」、「大新銀行」、「富邦銀行」及「工銀亞洲」設定額收費,每次500元至1000元;其餘銀行則會按原貸款額或提早還款金額的若干百分比,計算相關費用。



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