【政策分析】空置稅拖足三屆政府 為何官員每次是「講完就算」?

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香港樓價過高問題一直是社會焦點。財政司司長陳茂波日前接受訪問時,提到現時發展商手上仍有9,500個單位尚未推出市面,政府正研究釋放這些空置單位,空置稅是考慮措施之一。

提到空置稅,市民大眾或會有一個觀感,就是有發展商和買家囤積居奇,空置物業既不自用、又不出租或出售,待價而沽,變相推高樓價及助長炒風。因此,推出空置稅,可提高囤樓者的持有成本,盡用土地資源。

只不過有關空置稅的討論,至今已橫跨3位特首任期,但仍然只聞樓梯響,而歷年來所見,政府自身連內部口徑都不統一。到底政府是真的有決心想推行,還是一貫地「講完就算」呢?

另外,要小心注意的是,香港住宅的空置率其實本身不算高。而所謂「空置」的定義,其實亦可圈可點,因為現時政府連剛剛建成、但未批出「滿意紙」的單位,都計算在空置率中,與一般人理解的「空置」有所不同。即使實施了空置稅,又能否真的可針對現時房屋問題?

陳茂波早前接受前立法會議員劉慧卿訪問時,表示空置稅在考慮之列。(彭毅詩攝)

政府立場反覆 「研究」完又無影

有關空置稅問題,在香港已討論多年,由曾蔭權年代延續至今。在金融海嘯前後,樓價開始節節上升,坊間提出政府應推出空置稅,減少樓宇炒賣。運輸及房屋局前局長鄭汝樺,曾在2010年10月出席研討會時,表示政府會「考慮物業空置稅」,將密切留意市況再作最終決定。到2011年,樓價繼續失控,立法會議員葉劉淑儀在11月一次會議中,問及政府會否設空置稅,時任財政司司長曾俊華指會「小心研究」。

但研究來研究去,整個曾蔭權政府任期都沒有了下文,終於拖到梁振英上場。梁振英於2013年初發表施政報告後數天,突然在電台節目提及,不排除開徵樓宇空置稅,再度引起相關討論,地產業界當然大部分意見都表示反對。

CY不排除開徵    財金房策官員唱反調

當時一眾官員也對空置稅並不熱衷,消息指以曾俊華為首的政務官對空置稅有頗大保留。當時出任運輸及房屋局副局長的邱誠武,更在電台節目中表示,本港囤積情況不嚴重,私人市場只有4%左右,屬「自然空置率」,是否推空置稅「應作通盤考慮」;直到去年3月,邱的上司、時任運輸及房屋局局長張炳良,再一次回應空置稅問題。他指,當時私人樓宇空置率較過往20年平均5%為低,空置稅成效存疑。

林鄭月娥不論是在競選政綱還是施政報告中,都未有提及空置稅。(資料圖片)

林鄭政綱無提空置稅

幾年過去,整個空置稅的討論,還是回到原點,沒有實質進展。去年林鄭月娥競選特首時,也沒有將空置稅列入競選政綱,施政報告也對此未有著墨。而縱觀今屆政府,除了陳茂波外,更沒有其他財金和房屋土地政策官員明確地提出希望實施空置稅。

從上述情況來說,顯然政府本身對於空置稅問題,從來就沒有一個強烈的立場,各高官的口徑,由過往到如今都未見統一,實令外界懷疑到底政府是否有既定的政策藍圖,還是只是由陳茂波嘴上說說,根本未打算認真地做。

有意見認為,政府須推動空置單位物盡其用。(資料圖片/視覺中國)

「空置」定義廣泛 未批滿意紙、裝修中也計算在內

確實,政府對本港推出物業空置稅持一定保留,也不是完全無道理。根據差餉物業估價署的數字,本港各類私人住宅的空置率,截至2016年底為3.8%,各類型住宅單位總數合共43,657伙,比率誠如政府所言,並不算高。

而根據差估署的官方定義,空置單位是指在該署年終統計調查時,實際上未有使用的單位數目或樓面面積。該署特別提到,這些空置住宅單位是包括「於佔用許可證(入伙紙)發出後仍未獲發滿意紙或轉讓同意書」。此外,正裝修的單位亦界定為空置。

換言之,現時的不足4%的空置單位,甚至已經包括了發展商想推出、卻又因行政程序而一時之間未能推出的物業單位,以及正在裝修的自住物業單位。

要是扣除了這些物業後,到底還有多少「真.空置」物業,差估署未有提供詳細數字。不過,可以肯定的是,發展商和業主刻意囤積居奇的情況,比起外界想像中更加輕微。因此,是否有實際需要推行空置稅,本身已是一個疑問,甚至恐怕可能會誤中副車。

再者,假使政府利用空置稅,將現行的數萬個「空置單位」迫出市面,一時之間增加了樓宇供應,是否真的有助壓抑樓價,亦沒有保證。須知道,現時的私樓供應量,並非真的太過短缺,私樓供應由2014/15年開始,連續數個年度都超額完成,但樓價還是愈升愈有,超出市民可負擔水平。

如果政府想利用空置稅防止炒風和壓抑樓價,實際效用成疑。這還未算上空置稅本身在執行上會面對困難,因為政府要再額外派員監測、證實相關物業是否空置,再去評稅,背後所衍生的行政成本,也是一大考慮。

香港政府仍然未能妥善處理樓價過高的問題。(資料圖片)

空置稅聊勝於無 一旦失敗承受重大政治風險

當然要是政府認為空置稅「聊勝於無」,可減少囤樓待價而沽的現象,那麼對空置定義稍作修訂後,再推出來也未嘗不可,惟這會是一場政治賭博:要是空置稅推出後,樓價得以回穩或至少住屋問題有所紓緩,固然政府應記一功;可是一旦推出後發現無效,恐怕比不推行的情況更糟糕,因這既得罪地產商,亦向民間展示原來政府根本缺乏有效措施穩定樓價,當局所承受的政治風險可說相當大。

站在香港政府的角度,提出空置稅在現實上,更大程度相信只是想「亮劍」嚇嚇地產商,敦促他們加快推售樓宇。倘若真的要實施,效用沒有保證之餘,稍一不慎,還可能付出額外代價,這亦一定程度上解釋,為何政府多年來對此議題都議而不決。



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