【樓奴】學者倡增建公屋、推資產增值稅 香港出路在何方?

最後更新日期:

面對樓市失控,政黨、智庫與學者紛紛出謀獻策,政府亦每每在社會警號拉響時頒布非常措施,試圖壓抑樓價。然而這類「辣招」多只為解燃眉之急,許多時連治標效力亦極有限,遑論治本。這在説明,要解決樓市的結構性問題,使香港人逃離「樓奴」樊籠,必須重新審視房屋政策的社會意義。

香港房屋存在「貴、細、擠」問題,政府不斷把問題歸咎於「土地供應不足」,但受邀拆解樓奴指數的兩位學者,理工大學應用社會學系助理教授鍾劍華及中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量,均堅決說「不」。莊太量明言,「房屋」與「樓價」是兩個不同問題,即使提供更多土地、有更多房屋供應,市民同樣可能因樓價問題買不起。

開資產增值稅 物業始重回用家手

「房屋不是數碼相機或手機,遊客買斷了就可落單入貨,三星期後又再買過,房屋不能輸入!」鍾劍華說,房屋有別其他商品,要令樓價及租金回順,政府必須將房屋落入真正用家手中,本地人及使用者要有房屋的優先權。

鍾劍華指出,現時本港房屋問題水深火熱,政府不能再以開放經濟作藉口,必須仿效其他地區,於新批出的土地契約及新建私樓中,限制外來買家、公司購買,將房屋市場真正回歸於港人,「香港現有百多萬個私樓單位,現階段無辦法阻止他們炒賣……但(限售新建單位)可將炒賣部份『溝淡』。」

《香港01》一貫認為,既然香港奉行資本主義制度,政府難以亦不應無理干預持有多於一個住宅作投資或其他合法用途的市場行為。然而從穩定樓價、穩定社會的層面考量,應落實針對物業的資產增值稅,即業主出售資產時,所獲得的利潤需繳交稅項,以減低業主炒賣物業的誘因。

鍾劍華同意資產增值稅可讓房屋單位重回用家手上。放眼全球,資產增值稅確是不少地區應對房屋商品化的常見舉措,愛爾蘭、美國、澳洲等地都曾設有相關稅項。鍾劍華建議,香港可仿效美國與澳洲的做法,若賣家手持物業的時間越長,稅率便越低,藉此打擊短期炒賣行為。

如果年輕夫婦為了組織家庭而買這種納米樓,買的只是「有個瓦遮頭」。(資料圖片)

設人均最低居住面積 阻止「地溝油」式納米樓

新加坡與香港一樣地少人多,經常被互相比較。最近新加坡就發布新措施,規定中央區外的新建私樓平均單位面積至少要達900呎,與「納米樓」成風的香港南轅北轍,在本港引起熱烈討論。

莊太量直接將納米樓比喻成「地溝油」,認為政府必須為自由市場的競爭訂下「底線」,否則市面會充斥「有毒產品」。

如果不設最低及安全標準,競爭出來的結果,『地溝油』便一定跑出。
中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量

放在房屋問題的結構性層面討論,無論是設立資產增值稅或其他壓抑樓價的措施,都是把安居與置業混為一體,難言治本。「安居等於置業」多年來可謂被塑造成香港人的意識形態,在政府內更是根深柢固,左右了官員的政策思維。

然而若還原基本點,答案其實可以很簡單:政府首要責任是構建真正滿足與照顧社會大眾期望及需求的房屋市場,當政府正視居住作為一項基本權利的意義,理清自身在保障這項權利上應擔當的角色,也許便會發現,公屋供應與樓價升跌之間縱使存在關連,但兩者歸屬不同領域,前者涉及社會資源分配公義,後者關乎私人市場運作,不應視為互相對立或排斥。

增建公營房屋方可治本

社會民怨沸騰,不少聲音要求政府加快興建公營房屋。《香港01》多次指出,公營房屋才是處理港人居住困局的治本之道,政府應加快建造步伐。莊太量也認為,香港可參考新加坡,將公私營房屋比例調整至「八比二」。特首林鄭月娥已多番透露在房屋政策上向新加坡取經的訊號,甚至不排除放寬公私營房屋「6:4」的比例。不過,在林鄭眼中,公營房屋的關鍵詞也離不開「置業」,她更着力擴大所謂的資助置業階梯。

《香港01》主張,資助房屋並非商品,其受惠對象應是政策原意所指的「無力購置私樓」的家庭,而諸如居屋等可以買賣的公營房屋,只能在公營市場交易,與私人市場完全分割。民主黨立法會議員尹兆堅也認為,政府應將居屋、綠置居等公營房屋與私樓市場分割,包括收緊轉售限制。他以綠置居為例,認為項目轉售時,應限制發售予綠表人士,以確保相關單位「炒唔起」。

近年公屋輪候冊人數不斷上升。(資料圖片)

香港人淪為形形色色的樓奴,犧牲的不僅僅是個人生活質素與事業前景,社會整體亦要付出沉重代價,增加公營房屋,理念上體現了分配公義、實際效果是助更多市民降低生活成本,真正邁向安居樂業。

公屋養富人的事例不時見諸報端,當局為此規定資産超過限制的住戶要交回公屋,然而富戶政策成效一向為人詬病,每年收回單位只有寥寥可數。莊太量認為,現時的富戶政策作用有限,他建議公屋戶住夠十年後,可以金錢「利誘」住戶交回單位,每戶可分派100萬元,加快公屋流轉,善用公屋資源。

住公屋開名車現象引起非議,然而換個角度看,如果公屋有助於積累財富,為下一代創造向上流的空間,不正是朝着安居樂業的社會願景前行?更何況在私人市場樓價與一般人收入水平嚴重脱節的現實下,所謂的公屋富戶一旦被迫遷出,恐怕也只得淪為「樓奴」-按現時政策,以三人家庭為例,成員入息超過11萬或資產超過224萬元,就需要交還公屋,按目前全港平均樓價,.這筆錢只買得起一個面積約165呎的納米盤。

在《香港01》的樓奴指數調查中,約四分之一受訪者不認為自己屬於「樓奴」,當中44.9%是公屋住戶,這多多少少説明公屋發揮了紓減居住負擔所衍生壓力的作用。這對規劃房屋政策的啟示到底是增加更多公屋,還是把更多人捲入置業狂潮?答案取決於決策者是否視「樓奴」為香港社會常態!

香港樓奴慘況實錄

+4
+3
+2

上文節錄自第138期《香港01》周報(2018年11月19日)《走出樓奴樊籠 香港出路在何方》。

更多周報文章︰【01周報專頁】
《香港01》周報於各大書報攤及便利店有售。你亦可按此訂閱周報,閱讀更多深度報道。



X
X
請使用下列任何一種瀏覽器瀏覽以達至最佳的用戶體驗:Google Chrome、Mozilla Firefox、Internet Explorer、Microsoft Edge 或Safari。為避免使用網頁時發生問題,請確保你的網頁瀏覽器已更新至最新版本。