【施政報告】放寬按保800萬樓可借九成 林鄭推年輕人上/炒車?

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特首林鄭月娥前日(16日)發表任內第三份施政報告。房屋政策中最惹外界議論的,是放寬按證公司提供的按保計劃樓價上限,首次置業人士申請最高九成按揭貸款的樓價上限,將由400萬元提升至800萬元,而可申請最高八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元。

按保計劃是在銀行按揭外,為上車市民提供二按的方式,定位是通過高成數按揭,讓市民以較低的首期「上車」。所以放寬九成按揭限制,實質上是將上車盤定義,直接由400萬變成800萬。但此舉儼如「托市」,更令不少人憶起負資產的慘痛回憶。

更深入的問題是,自樓價十年前爆升以來,金管局先後推出多輪「逆周期」措施,限制過多的樓按借貸,確保金融穩健。今次政府大幅放寬按揭,難免讓人覺得反其道而行,並且在另一個層面上,增大本地的資產泡沫,令政府口中「嚴峻的經濟局面」面臨更大風險。

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九十年代:七成銀行按揭 另加二按

八十年代後期起香港樓市熾熱,不少銀行都願意提供物業市值九成的按揭貸款,但此舉對銀行體系風險頗高。1991年,政府與銀行界達成共識,將銀行按揭的上限定為七成,這其後亦成為金融監管政策。換言之,有意置業者,得拿出物業市值三成為首期。

回歸後,董建華政府提出七成置業政策目標,推出一系列「幫」人買樓的措施。其中1999年起,政府推出的按揭保險計劃,讓按揭證券公司為銀行承保,承擔多於七成按揭的風險,讓其向市民再提供多一筆貸款。初時最多可借樓價85%、2000年加碼至樓價90%。

在按保計劃下,準買家變相可以較低的首期入市,不過風險在於一旦樓市下行,很容易變成負資產。如果再加上經濟不景,市民還款能力受影響,銀行有更大機會「call loan」,面臨收樓。而銀行體系受到衝擊,又會導致收緊貸款等等一系列連鎖效應,連累各行各業。

林鄭月娥公布新一份施政報告,放寬樓按成房策焦點之一。(余俊亮攝)

2009年起:逆周期年代 按揭限制多次收緊

經歷回歸初期樓市泡沫爆破的慘痛教訓之後,港府對樓按貸款的管控更趨審慎。2008年金融海嘯後,環球量化寬鬆政策導致熱錢流竄,連帶推高香港樓價。2009年10月,金管局實施第一輪逆周期措施,限制2,000萬元以上豪宅按揭成數上限,由七成降至六成。金管局亦於2010年引入了壓力測試,規定供款與入息比率上限,收緊樓按。

逆周期目的就是在樓市熾熱時期從緊處理樓按貸款,減低樓市泡沫一旦爆破時對金融體系的打擊。隨後十年間,金管局前後共推出八輪逆周期措施,包括設立30年的貸款年期上限、2015年將銀行七成按揭上限調低至六成等。按保計劃上,今輪放寬措施前,400萬元以下的物業最多可借九成、600萬以下最多可借八成,超過600萬的物業則不包括在計劃內。

但隨樓價不斷上升,近兩年要在市區找一個標準兩房單位,400萬以下早已「唔使諗」,600萬的界線亦已逐漸超過。參考土地註冊處2018年9月至2019年9月的住宅成交價數字,300萬至500萬只佔整體約兩成,500萬至1,000萬才是成交主流,佔比大約在六成左右。

舉個例,如果要買一個600萬元的單位,按揭六成與八成,首期分別是120萬和240萬,相差整整一倍。對於上車一族而言,付首期自然難上加難。所以近兩年持續有聲音提出,政府應考慮放寬按保計劃上限。

房屋問題困擾港人多年。(資料圖片)

今年初的林鄭:放寬按揭要「極度審慎考慮」

去年底至今年初,樓價稍為回軟。今年1月,財政司司長陳茂波一度在公開活動中表示,可考慮放寬按揭成數讓有力還款但欠缺首期的市民上車。不過林鄭月娥其後回應時,卻表示無此計劃,認為放寬按揭要「極度審慎考慮」,又指當時供樓負擔比率(供款佔入息)達七成多,擔心放寬會令市民供樓負擔更大。但幾個月之後的當下,林鄭就突然宣布按保計劃大幅度放寬,九成按揭的上車盤限額更由400萬直接翻倍到800萬。

根據政府今年上半年經濟報告,第二季的供樓負擔比率達處於73%,遠高於1999年至2018年期間44%的長期平均數。市民可能會心生的疑問是:到底這段期間,林鄭「審慎考慮」過些什麼?

另外,金管局最新的《半年度報告》已指出,今年第二季家庭負債佔本地GDP比率達到75.5%的高位,增速快於GDP本身。此時再鼓勵大批置業能力邊緣的人士上車,又會否增加資產泡沫?而政府在今年示威浪潮爆發後,就不斷吹風指本港經濟將會面臨下行壓力,政府此時再放寬借貸讓市民買樓,又是否自打嘴巴,無視自己口中的經濟下行風險,與市民日後的還款能力?

不論如何,放寬樓按成數,釋放邊緣人士的購買力,最直接的即時效果一定是鼓勵業主放盤時叫價更進取。據市場消息,前日林鄭放寬樓按消息一傳出,二手樓市場也確實出現業主「封盤」或加價的情況。這亦意味,政府過往一直擔心放寬樓按會導致樓價火上加油,風險確實存在,到底是什麼驅使政府完全扭轉過往一套看法?

施政報告宣布放寬樓按後,對二手樓宇市場有一定刺激作用,令部分業主提高叫價。(資料圖片)

一舉扭轉過往政策 難道又是政治理由?

因此在過去一段長時間內,政府傾向收緊樓按,背後涉及對於樓市前景、金融體系穩定的研判。二十年前董建華政府押注全民置業,結果樓市一跌,市民齊變負資產,政府亦要承擔嚴重的政治後果。到近十年,金管局汲取教訓,按前金管局總裁陳德霖的說法,確是「有少少阻人發達」,但起碼清晰見到監管當局背後的政策理念。

突然放寬樓按,固然短期內可助年輕人上車,但已打破政府長期以來的一貫政策。雖然金管局前日否認逆周期措施有變,但放寬樓按客觀上已對市場釋出信息,是政府鼓勵繼續借貸置業。

當然,近日社會政治氣氛緊張,尤其青年人對政府極多不滿,政府認為置業無望是主因之一。那林鄭又是否想通過推更多人置業,讓更多青年人成為「有產階級」,成為「持份者」,短期內減緩怨氣?如是,那就不是政策問題、金融問題,而是一個「為派而派」的政治決定了。



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