香港各大地產商現時掌控數以億呎計的農地作為其「土地儲備」，面積比港府掌握可發展的住屋土地還要多，致令香港樓市出現扭曲現象：地產商完全主導供應與定價，政府近年即使多番推出「辣招」壓抑樓市，客觀上依然被指「徒勞無功」。《香港01》認為，要擺脫地產商對樓市的重重掣肘，政府可考慮引入行政措施，在某程度上凍結發展商申請改劃農地，令對方只能「農地農用」，除了阻止棕地擴展阻礙收地發展，亦可只准許政府才有權改劃農地，重奪住屋發展主導權。

若說香港經濟命脈由各大地產商操控，相信大部分港人都會有共鳴。一眾地產商屢推出創天價的住宅項目，讓大部分港人只能感嘆「上車原是夢」，日常生活各種所需亦逃不過各大地產商的背影。無論食肆、公共交通工具、通訊、娛樂消費及日常用品等，或多或少都是地產商的子公司操控。

在香港扭曲的經濟環境之下，蝸居難求已成近年港人夢魘。所謂的「細價樓」、「上車盤」，由幾年前的100萬或以下，門檻提高至400萬元，但港人過去幾年的工資增長僅得寸進，完全追不上樓價升幅，亦多次被國際機構評為全球最難負擔的樓價地區。樓市升軌停不了，令原先設計為有需要人士提供居所的公屋，亦出現天價成交。一個黃大仙公屋的單位就已650萬放盤待售，呎價逾1.2萬元令市場嘩然；另近日樂富一個二手居屋，未補地價成交竟達788萬元，依此類推相關屋苑一個補地價後的單位成交價，只能以「天價」形容。

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根據四大地產商年報的公開資料，可以見到各地產商都持有不少「土地儲備」。例如長實可開發的土地儲備，就有約600萬平方呎，而恒基就公布有約2,410萬平方呎，值得注意是，恒基另有新界農地儲備約4,480萬平方呎，是眾多地產商中持有最多農地的一個，數字相當驚人。

至於新世界，則持有約830萬平方呎土地儲備，並在新界持有約1,750萬平方呎農地；而新鴻基亦有近5,000萬呎土地儲備，另持有逾3,000萬平方呎新界農地。相反，據政府早年統計的可供發展住宅用地，政府只得不足400公頃土地可供發展，換言之，各大地產商持有的農地土儲，加起來比政府多20倍以上，兩者處於完全不對等的地位。

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由於發展商在現行制度下，可透過城規會申請改農地改劃住宅用途，並向地政總署申請補地價，故不少人都指出，在新界覓地購入農地，再改劃用途發展住宅項目，其涉及的總成本會較於公開市場入標購買政府土地為低。

翻查過去幾年政府的財政狀況，不難發現一個可怕數字。於2011/12年度，政府錄得4,377億收入，而賣地與補地價收入，加起來總計846億，約佔整體收入19.7%。幾年過去，由於樓價與地價同時飛升，2016/17年度的政府收入，高達5,731億元，而地價收入則達1,280億元，佔整體收入約22.3%，兩項數字都創歷年新高。

另一方面，地政總署早前才公布，今年首季的補地價金額，為2015年第一季以來、8個季度的新高位，期內所錄得25宗契約修訂、四宗換地，以及兩宗私人協約批地，扣除其中16宗為不涉及補地價的技術性修訂，其餘15宗共涉及82.1億元補地價。

由各種數字可以見到，香港多年來一直依賴地產市場作為支撐經濟的一個主要收入來源，在近年樓價及地價不斷飆升的環境下，更左右了政府的財政盈虧。若港府要重奪住屋發展的主導權，必先要改變現時對樓市的思維，才能有根本性的轉變，令港人真正享受「安居樂業」……

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