長實酒店王國變身　改劃出近6000伙住宅　專家︰一筆過套現仲好

入境旅客激減，酒店業不景氣，業界各出奇謀「求存」，除了裁員、放無薪假等慣常節流措施外，還啟動「內循環」，力谷「Staycation」，部份缺乏休閒娛樂設施的三、四線酒店，索性變陣做隔離酒店。

講到本港酒店業「大戶」，非長實﹙1113﹚莫屬，旗下擁14間酒店，包括海逸君綽酒店、北角歷山酒店等，合共提供15,000間房。不過，集團向來眼光獨到，近日積極重整酒店業務，早於去年社運打擊旅遊業前，已申請將天水圍嘉湖海逸酒店重建為住宅；到了今年1月，又在疫情大爆發前，申請將馬鞍山海澄軒酒店改裝成住宅。有投資專家直言做法精明，補些少地價便可取得現金流，相比酒店每年收租，「一筆過套現仲好」。

受疫情影響，舊經濟股長實股價今年累瀉三成。集團業務涉及物業發展及投資、酒店及服務套房業務、物業及項目管理、飛機租賃和基建等；其中酒店業務是最受疫情打擊的一環。

在四大發展商之中，長實的酒店業務較其餘三間略多，受疫情影響，單是上半年酒店及服務套房（包括合營企業）的收入已大跌近六成至9.9億元，去年同期為23.74億元。在酒店收入大幅減少下，難免賺少了，期內酒店及服務套房業務收益只有3,300萬元，去年同期為8.76億元，大跌96%。

長實旗下14間酒店，合共提供15,000間房，包括4間服務式住宅。儘管經營服務套房租約通常比較長，入住率比較有保證，但仍難以抵消旅遊業冰封所帶來的影響。期內酒店及服務套房入住率，由86%大跌至23%。

李澤鉅曾呻酒店估值被低估

事實上，李澤鉅去年曾在業績會提及，長實的酒店資產估值未反映真實價值。言猶在耳，由去年開始，長實陸續有行動部署，以釋放酒店價值。

集團去年向城規會申請將天水圍嘉湖海逸酒店重建為住宅，擬建兩幢53層高的綜合用途物業，合共提供5,000伙，項目近日獲城市規劃委員會有附帶條件下批准。另外，長實今年年初又申請改建馬鞍山海澄軒海景酒店， 有關申請預計明年2月審理。值得留意的是，長實原本只是將約76%樓面改建為住宅，保留部份單位作酒店。不過翻查最新的修訂方案，長實擬將整個項目改為純住宅發展，提供758伙，一間酒店房都不留。

除海澄軒外，長實旗下另外三間「家庭式酒店」，即海灣軒、海韻軒及雍澄軒，也有不少變動。集團前年已就紅磡海灣軒及海韻軒申請重建為商廈獲批。據屋宇署資料，海韻軒在2018年獲批圖則，准在4層地庫之上，興建兩幢29層高商業大廈，總樓面約110.73萬方呎，重建後可提供超過220萬方呎商業面積。同系海灣軒去年5月亦獲批，興建2幢13層高商業大廈，另設兩層地庫，總樓面約115.65萬方呎。連同今次海澄軒申請作住宅，換言之，只餘葵涌雍澄軒未有改建計劃。

兩酒店「變身」 料可套現逾200億

翻查資料，天水圍嘉湖海逸酒店地盤面積約30萬平方呎，重建後總樓面面積約201.8萬平方呎，住宅部分佔約150.2萬平方呎，以5,000伙計算，即平均每伙面積約300平方呎。馬鞍山海澄軒住宅樓面則涉約48.29萬平方呎，將提供758伙，即平均每伙面積約637平方呎。

查看天水圍指標屋苑嘉湖山莊近期成交，平均呎價約10,000元，假如推售全數5,000伙，規模相等於三分一個嘉湖山莊，料最少可套現150億元。至於馬鞍山海澄軒附近的迎濤灣，近日成交平均呎價約13,000元，賣出全數758伙，即最少可套現逾60億元。換言之，出售兩個項目後，長實最少套現逾210億元。投行野村便表示，天水圍項目更改土地用途後，將可提升長實每股NAV達1.5元。

轉換酒店用途 好過收租

宏匯資產管理董事及投資策略總監林嘉麒表示，長實近年一連串轉換土地用途動作，表面上是睇淡酒店業，因旅遊業受打擊。但換個角度來看，長實部份酒店位置一般，就算旅遊業回復正常，除了海逸系、九龍酒店及喜來登酒店這些高級酒店，其餘酒店的入住率都未必高。

實情長實並非首次想「賣」酒店，2013年曾將葵涌的「雍澄軒酒店」拆售，但最後受到證監會介入調查而取消出售。林嘉麒指某些地皮的地契只能發展酒店，長實的策略為「霸住先」，先發展酒店，後再申請轉換土地用途。此舉有助釋放價值，現時市道差，可以較低價來補地價。「補少少錢但出售後有現金流，可以做其他投資，好過酒店每年收租，而家一筆過套現仲好。」

問及長實會否分拆酒店業務以房地產信託基金(REITs)形式上市，林嘉麒認為亦有這個可能性，早年分拆的匯賢產業信託（87001） 就有先例，但現時分拆的時機不好，「這兩年市道差條數唔靚，出年起碼下半年先有機會好轉，過多一兩年業績回穩才分拆機會較大。」