【樓市狂潮】本地「首置客」借家人避新辣招 買樓收租充撐樓市

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樓價愈升愈有,繼差估署公布本港1月私樓售價指數再創紀錄新高後,上周五﹙3日﹚公布、反映二手樓價的中原城市領先指數﹙CCL﹚亦連續兩周創歷史新高,報148.22點。

面對熾熱的樓市氣氛,多年來唱淡之聲此起彼落。近日,資深地產分析師張一鳴便一口氣列舉了樓市8大警號,直言今次樓市升浪,無論是從2003年或2008年起計,都是本港史上最長的上升周期,惟樓市沒有只升不跌的神話。

話雖如此,樓市各個見頂訊號「着燈」多年,「堅離地」的樓價,似爆未爆。為何這些警號遲遲未奏效?有分析指,在資金市下,樓市早已沒有再靠用家來支持,但市場仍存在一批實力雄厚的本地投資者,他們多以未有物業的家人名義入市,避開15%的新從價印花稅稅率,又可享租金收入,即使2厘左右的回報聽起來並不吸引,但「總好過揸現金」!

開元資產管理行政總裁張一鳴指,香港人的恐慌性情緒成樓市催化劑,令樓價節節上升。(由受訪者提供)

投資者的購買力仍未「脫節」​

樓市經過了十多年「大牛市」,樓價「破頂」似乎已不算是什麼新聞,這個市場早已脫離經濟基本因素及市民負擔能力。資深地產分析師、開元資產管理行政總裁張一鳴直言,現時完全是「資金市」,因為全世界的政府都在印銀紙,加上息口低,每個人都想投資,但是錢放在銀行利息很低。他又指近年不少大城市,例如國際金融中心倫敦,因政府推出辣招令樓價回落,可是香港仍然維持高樓價水平,全因港人相信樓價會節節上升,令樓價企硬,「當第一、第二梯隊入市後樓價上升,第三梯隊入市,自然相信樓價會繼續上升,加上報道及市場氛圍,『今日唔買,聽日買唔到』,令個人的行為是很難估計,樓價因而屢創新高。」

以上月開售、主打細房戶的新盤啟德嘉匯為例,首批推出208伙即日沽清,竟有「首置」客斥資近1.4億元狂掃15伙,主攻2房戶。次輪開售175伙,同樣即日全數沽清,當中佔4成為大手投資成交,市傳項目開售至今逾半數單位由大手客購入。

難怪中原地產主席施永青最近撰文指,香港現時的樓價已與用家的購買力脫節,樓市早已沒有靠用家來支持,他們對樓市失去影響力。反之,目前樓市由投資需求主導,因為樓價尚未與投資者的購買力脫節。

上月開售的新盤啟德嘉匯,首批推出208伙,結果獲「首置」客,斥資近1.4億元狂掃15伙。(甄挺良攝)

張一鳴列舉樓市8大見頂訊號︰

見頂訊號

內容

一、負擔能力

樓價在歷史高位,雖然息口處歷史低位,但負擔能力也在極低水平,單位呎數「鞋盒化」並非解決方法;

二、宏觀經濟

香港及全球經濟表面風光,其實靠不斷大量印銀紙支撐着,超高槓桿資產泡沫處處,經濟不確定性持續升溫,同時本港競爭力持續減低,百業經營困難;

三、新增供應

過去數年新增供應未合預期,但將會持續增加,而所謂剛性需求,在樓市下跌時會大量消失,形成供過於求;

四、中國資金

過去幾年全球資產價格大幅飆升,其中因為超大量中國資金走出去,現在內地已「關閘」,銀根也正在收緊,令本港樓市的一條大水喉已關;

五、政策風險

香港政府已表明不願意看見樓價持續上升,政策易緊難鬆;

六、加息周期

利率正常化周期已開始,問題只在於加息速度有多快;

七、美元偏強

美元偏強代表資金流出,在這情況下,亞洲資產通常「冇運行」;

八、周期頂部

今次樓市升浪,無論是從2003年或2008年起計,都是香港史上最長的,樓市沒有只升不跌的神話。

資料來源︰張一鳴近日於本地報章的訪問

「首置」本地買家支撐樓市

美聯物業﹙1200﹚首席分析師劉嘉輝亦表示,現時整個樓市屬於資金市,並以本地投資者為主,因為海外買家需要繳付最高稅率,即15%買家印花稅(BSD)加新稅率15%合共30%。而且本地投資者財力雄厚,即使現時入市門檻增加,如需要繳付大筆首期、通過壓力測試及各種稅項,亦有能力及方法入市。

本港樓市自去年6月英國脫歐後急速反彈,劉嘉輝指脫歐扭轉了大家對利率的看法,加息看似遙遙無期,正當大家「有錢揸手」就不如買樓投資,雖然2厘左右的租金回報並不吸引,但總好比「揸現金」。

「在這個息口低的時候, 大家無諗其他﹙投資﹚。加上現早已超過基本因素,即是睇跌,也不會跌太多。」劉嘉輝稱,本地投資客最近「慣常招數」就是以未有物業家人名義,以「首置客」身分入市,避過支付去年11月新推出的15%劃一從價印花稅稅率。 以一位已持有住宅物業的本地永久居民為例,他買入第二層500萬元的單位時,便要支付15%的新從價印花稅,即75萬元,但如果「借人頭」以未持有住宅物業的本地親人,如子女的名義買入,則只需要付原本的DSD﹙雙倍印花稅﹚稅率6%,印花稅為30萬元。如此一來,投資者便可借未入市的家人名義增持物業,避過新「辣招」。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示去年6月英國脫歐急速樓價反彈,扭轉了大家對利率的看法,認為加息遙遙無期。(由受訪者提供)

劉嘉輝︰「睇唔到很恐慌」

劉嘉輝又稱,現時市場上並未出現恐慌情緒,因為整體一、二手市場成交量,每月約4,000宗,呈乾升格局,「心急是有,但睇唔到很恐慌,都要睇有無能力去恐慌,無能力都無得驚。即使是下跌,亦只是乾跌。市場與用家購買力是脫節,若純粹單靠儲錢很難上到車,而且只會越買越細。」

加上,自內地2015年「811」匯率改革,人民幣貶值加劇,劉嘉輝指內地資金來港已不是買樓這麼簡單,正如早前中資高價買地皮,連麵粉價每呎都要2萬元,令市場氣氛熾熱,業主不會思索之後幾年的樓價,只會覺得「麵粉價都要2萬元,麵包價為何要平賣?」

等待「誘因」出現​

劉嘉輝認為,樓市未來走向最速視乎息口走勢。他表示如果加息一直加下去,速度及幅度加快,必定會扭轉業主的睇法,影響其資產配置,「若銀行存款已有可觀的回報,你估還會放在物業上?」但他亦相信樓市泡沫爆破是不會事先張揚,只會突然爆出來,根據以往經驗,很大程度上是來自外來因素,例如1997年外來的金融風暴,加上「內憂」八萬五政策及過度借貸等,但樓價大跌同時引發其他經濟問題,例如負資產、銀行壞帳增加、消費低、失業率高企、通縮等問題,亦不容忽視。

張一鳴亦言,8大見頂訊號不會令樓價大跌,只是有負面的影響,因此需要等待「誘因」出現,而這個誘因一定是宏觀事件,例如戰爭、銀行擠提、沙士等這些危機,才會令樓價下跌。目前,他亦只能告誡「只等誘因﹙catalyst﹚的出現,大家要小心為上!」



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