北部都會區|建三濕地公園 或用250億公帑收地 恒基成最大贏家

撰文:周偉強 勞顯亮 李穎霖
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特首林鄭月娥今年《施政報告》,破天荒提出要收回北部700百公頃私人漁塘及濕地,建立三個總面積達2,000公頃的濕地保育公園。
《香港01》統計發現,收地範圍涉恒基(0012)、長實(1113)、新鴻基地產(0016)、新世界(0017)四大地產商,以及部份老牌家族的地皮。若參考目前政府的收地賠償價格,政府或要動用250億元公帑收地。其中恒基是大贏家,或能獲47億元賠償;長實位居第二,可獲17億元。

01偵查系列報道:

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▼擬建濕地公園現場 多為魚塘▼

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特首林鄭月娥本屆任內最後一份《施政報告》,提出的北部都會區發展規劃中,會設立三個濕地保育區,並擴大香港濕地公園,當中涉及收回包括尖鼻咀、南生圍、豐樂圍、大生圍、三寶樹、蠔殼圍、 沙嶺及南坑等一帶地方具保育價值的私人濕地和魚塘。

林鄭本月初接受傳媒訪問時,表示會以收回土地條例收回。不過政府目前未明確表示,是否會用一貫方法收地及補償。根據《土地收回條例》,政府需要支付補償金,而補償金額,過去地政總署按照「新界土地特惠補償制度」釐定金額。

林鄭月娥在2021年《施政報告》中提出《北部都會區發展策略》,建議收回私人魚塘濕地,連同相鄰的政府土地,建立三個新的濕地保育公園。《香港01》發現不少私人地由發展商及文氏祖堂擁有。(香港01製圖)

每平方呎補償333元 或涉逾250億元

資深測量師劉振江預計,須收回作濕地公園用的私人土地屬優質濕地或魚塘,若此等土地皆屬於「新界土地特惠補償制度」下的丁區,以現時每呎農地收地特惠補償每平方呎333元計,若須收回700公頃私人土地,粗略計算或涉公帑逾250億元。

他認為,不少私人濕地遭荒廢,亦不容許建屋,用公帑收回保育,對社會和土地業主,均為雙贏。

《香港01》查閱擬建濕地公園範圍內的私人地權,發現大部份土地,由地產商持有(詳見附表)

恒基獲補償47億元 財團坐擁185公頃地

恒基是最大地主,單獨或與新地共同持有多幅土地,面積約185公頃。但計算恒基的土地權益,若政府收地,或可獲得約47億元補償。

三寶樹一幅約25.85公頃的地皮,由「首都地產發展有限公司」持有,該地的補償價值約9.27億元。根據新世界發展的年報,新世界持有該公司64%權益。換言之,按權益計算,新世界可獲補償權益約6億元。

這些土地大多為發展商早年購入,例如新建保育區內的一幢南生圍地皮(地段編號1529號),由許愛周家族於1964年以86萬元購入,現時或可獲賠逾10.4億元;另外恒基的南生圍甩洲(地段編號1534號),於1992年以4009萬元購入,現時或可以獲賠逾7.6億元。

▼擁有土地的部份發展商▼

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南生圍部份地50年前已補地價 補償金將更高

其中由恒基和傅老榕家族共同持有、位於南邊圍的私人地,當中有2.72公頃,早於1965年已補地價3.1萬元,由農地改成屋地,若政府要收地,補償價將會更高,預料達10億元。

傅老榕家族主導發展南邊圍及甩洲用地,多次向城規會闖關失敗,目前正等候上訴結果。傅家發言人回應指,「希望沒人刻意影響城規上訴團決定」。

▼南生圍▼

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兩文姓祖堂為地主 男丁可分20億元

同在擬建的三寶樹濕地公園範圍,有兩幅地分別由兩個文姓的祖堂擁有,其中「文水塘會」擁近50公頃土地,估計可獲賠償近18億元;另一祖堂「文世歌祖」,亦可獲2.7億元。「文水塘會」司理,為前元朗區議員、前新田鄉委會主席文炳南。

目前祖堂地需要全體男丁同意才可出售,當局正檢討,是否需要百分百同意才能買賣。

▼豐樂圍▼

豐樂圍地長實獲批許可建築圖則 未補地價或有暗湧

至於豐樂圍一幅約79.99公頃的土地,由長實、遠東等發展商合組的公司持有,長實佔60%權益。林鄭在《施政報告》中計劃在該處作為現有香港濕地公園的擴展部份。一旦政府收地,該地或要賠償28.67億元,其中長實有17.2億元落袋。

長實2013年向城規會提出規劃申請,建議興建19幢15至19層的私人住宅,即逾1900個單位,以及一幢兩層高的會所、一幢一層樓高的管理處,涉159.29萬平方呎。項目獲鄉郊及新市鎮規劃小組委員會有條件下批出許可,尚未換地及補地價,但已獲屋宇署批出建築圖則。

有地產界人士指出,長實集團的豐樂圍項目雖然已取得建築圖則,但由於一直未與政府達成換地補地價,收地時仍會被視為農地。根據長實集團於本年初刊發的一份獨立估價報告,獨立估值為21.5億元,長實佔60%權益,即為12.9億元。

《香港01》就豐樂圍項目向長實集團查詢,至今未獲回覆。

資深測量師劉振江預計,須收回作濕地公園用的私人土地屬優質濕地或魚塘,或涉公帑逾250億元。(資料圖片 / 梁鵬威攝)

創新辦:仍需研究

政策創新與統籌辦事處表示,《北部都會區發展策略》建議收回私人魚塘濕地,連同相鄰的政府土地,建立濕地保育公園,政府仍須進行相關研究,敲定建立濕地保育公園的範圍以及相關實施安排及細節。

林鄭月娥在2021年《施政報告》提出,要建立三個濕地保育公園。(資料圖片 / 廖雁雄攝)
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