團結香港基金專欄｜葉文祺、王雲豪

《2025年施政報告》提出「市區重建」的新思維，借助北都發展機遇，提供額外土地資源，突破傳統市區重建限制。具體措施包括容許跨區轉移地積比率、增加私人重建項目地積比率，以及為市建局在北都預留土地興建「樓換樓」單位。這些措施將如何改變市區重建的未來？

跨區轉移地積比
打破困局第一步

「轉移地積比率」並非全新概念，城規會在2023年已訂立指引，於油麻地及旺角試行同區地積比率轉移，將零散地盤的剩餘樓面面積集中到大型地盤，優化規劃布局。新建議進一步允許跨區轉移地積比率，甚至延伸至新發展區，提升靈活性。

然而，實際操作需謹慎部署，若發展商將舊區零散地盤的剩餘地積比率轉移至另一舊區，可能加重後者的規劃負荷，難以改善居住環境。此外，新發展區成熟度較低，發展商或不願將舊區地積比率轉移至此，未能有效降低市區密度。

近年，重建項目步伐放緩，「強拍」申請自2023年起銳減，去年僅錄得一宗申請。雖強「拍條例修」（《土地（為重新發展而強制售賣）條例》）訂後情況略有改善，但舊樓地盤的剩餘地積比率日漸減少，市場及地緣政治環境不明朗，就算容許跨區轉移地積比率，亦無助解決土地資源不足的問題，極需新思維突破困局。

多招釋放土地資源
促可持續城市更新

「跨區轉移地積比率」僅是第一步，《2025年施政報告》利用北都發展機遇，提供額外土地資源，為發展商及市建局鬆綁。

發展商方面，《2025年施政報告》允許七個指定舊區的重建項目增加20%地積比率，可轉移至北都或其他地區，或兌換為金額抵銷補地價。部分意見認為此舉偏向發展商，未能優先考慮社會福祉。然而，舊區老化問題日趨嚴重，市場運作模式下，需新誘因推動發展商參與重建。為確保措施有效，政府應訂立清晰指引，規範地積比率增幅計算，避免舊區因地積比率過高而無法改善環境。

同時，若舊區無法承載新增地積比率，應鼓勵轉移至北都，預計多數發展商會選擇兌換金額抵銷補地價，政府應採「低兌低用，高兌高用」原則，規定合理兌現期限，避免「囤券」阻礙土地發展。若操作細節達成共識，新措施可同時加速市區重建和北都發展，實現雙贏。

市建局方面，《2025年施政報告》公布在北都預留三幅土地興建「樓換樓」單位，革新原有模式。過往「樓換樓」需以「七年樓」呎價計算補償，無助降低市建局重建成本；業主亦需補差價購買新單位，計劃未算受歡迎，大部分業主仍寧願獲取「七年樓」補償後，選擇較便宜的舊樓，未能真正改善居住環境，甚至陷入「重建—補償—再重建」的循環，造成資源浪費。

新計劃為市建局注入土地資源，降低重置單位成本，業主可直接「舊樓換新樓」，無需補差價，與「七年樓」補償脫鈎，真正實現改善居住環境的初衷。新措施提供更多補償選擇及更公平，為未來補償機制檢討提供基礎 ，具長遠意義。

市區重建與北都發展現階段推進較慢，但兩者限制卻孕育發展機遇。政府需牽頭推進基建，擴大新發展區容量，減輕舊區壓力，方能真正改善市民居住環境，實現可持續的城市更新。

作者葉文祺是「團結香港基金」副總裁兼公共政策研究院執行總監；作者王雲豪是「團結香港基金」政策倡議高級經理。

文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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