【01觀點】癲價再現　須禁止新建居屋轉售私人市場

大角咀海富苑一個單位以呎價18,389元售出，再破居屋自由市場買賣呎價紀錄。港人不斷抱怨樓市病入膏肓，置業安居的機會愈趨渺茫。原因之一，是政府容讓資助房屋在私人市場買賣。當私樓市場熾熱，居屋以至公屋租置單位難免受到影響。要根治居屋樓市頑疾，必須雙管齊下，以平均成本價出售居屋，加上限制新建居屋市場公開轉售，停止居屋商品化，平抑樓市。

剛轉售的海富苑面積細，只有212平方呎，所以買家只需支付400萬元就可以入市。然而，剛好一年前，附近旺角富榮花園有一個實用面積592呎單位出售，以881萬元成交。因此，居屋樓價瘋狂絕非偶然。

住屋乃人的基本需要，確保人人有能力負擔住屋開支是政府的責任。現時私樓單位價格持續破頂，為求有屋住，無數港人已經扭曲了思想和人生規劃，例如要父母幫忙付首期，買不到樓要租貴劏房。更令人氣憤的是，連本來替負擔能力較低者置業的居屋，價格也被抬高，透過補地價轉售至私人市場，與私人商品房屋無異。

讓居屋價格隨着私人市場波動，是政府建立置業階梯、促進單位流轉的方法。居屋業主可以透過物業增值，賣出單位後，再購入私人單位。然而，置業階梯只是個華麗帳幕，實際是個接火棒遊戲，少部分人抱着投資心態，在景氣好的時候，脫手取利。但稍一不慎，當經濟逆轉，樓房價格下跌，投資損手之餘，假若業主失去工作，就難以繼續供款。無可奈何，大部分人縱使不願，也被迫參與這場危險遊戲。

也許有人認為，居屋必須能夠自由轉手，才可促進單位流轉。但是數據指出，相當數量住戶也留在居屋市場，以至留在同一單位。追本溯源，政府也非一面倒催谷居屋流轉。居屋在1978年推出，當時規定大部分居屋在購入單位首10年禁止轉售至公開市場。到了1999年6月，政府才縮短轉售限制至5年。

即使如此，截至2017年3月底，在當時已出售的324,400個居屋單位當約中，有77%尚未補價，2016年居屋第二市場的成交量約為2,200宗。在2017年，這個類別跌至約1,630宗。再者，2016及2017年兩輪「白居二」計劃，有4,021宗交易成交，較配額少。兩者計算，每一千個單位只有約12宗成交，相比之下，二手私人住宅平均每一千個單位約30宗成交，活躍得多。由此觀之，相對於私樓住戶，居屋住戶傾向自住，多於看重升值轉售潛力。

當然，有人會認為，交投低是限制居屋轉售，加上補地價高昂的結果，假若再進一步放鬆禁售限制，補價和交易量就會上升。不過，假若改動事成，可以預期，有更多買家會流進居屋二手市場，其他因素不變，居屋呎價只會隨私樓呎價牽引，居高不下。

政府應明確發出信息，平抑樓市。在居屋範疇，必先停止新居屋在自由市場轉售，再配合以平均成本價發售居屋，以及增建居屋，則可進一步穩定樓市，停止居屋商品化，還原居屋自住功能。

在2011年，政府復建居屋，當時樓市升勢經已明顯，早有意見提出禁止新居屋在公開市場出售，只可保留賣給房委會或在居屋第二市場買賣。其好處在於助居屋去商品化，讓其價格不會隨着市價水漲船高。

固然，政策在財政方面，會削減房委會在補地價取得的收入，補足日後居屋及公屋的建築成本。政府已撥備740億元房屋儲備金，而房委會的短期財政不成問題，不用過分憂慮。至於長期財政，政府應考慮在資源短缺時，補貼建屋和營運開支。公營房屋應由政府承擔，不應拘泥於自負盈虧原則。在意義方面，這標誌政府切斷一條重要的房屋流動鏈，重視自住功能，去除商品化角色。

港人已經被房價綁死。不只是居屋流進自由市場，政府設立公屋租置計劃、綠置居、港人首置上車盤也非治本之道。真正要為港人鬆綁，不是用各種方式爭上樓階梯，而是還原房屋自住角色，即使容許置業，也免於淪為樓奴。