明日大嶼七宗罪 覓地發展另有法

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發展局周二(3月19日)公布,「明日大嶼」造價估算6,240億元,賣地收益9,740億元至11,430億元,局長黃偉綸多番強調不會「掏空庫房」。然而,明眼人不難看出當局的數字遊戲,似乎只是在「做靚盤數」。《香港01》曾明確指出,若能釋除公眾疑慮,填海將是穩定及可靠的拓地良策,但是我們也多番強調,單靠填海無法解決廣大市民缺乏安居之所的燃眉之急,政府應多管齊下,大刀闊斧動用增加土地的手段,包括收回地產商囤積的新界閒置農地。與此同時,政府固守在新填出的土地,建立新核心商業區,並不能解決香港中心極化所造成市民居職分離的弊端。為香港長遠發展,政府應同步務實規劃新界西北,發展一個新的商業中心區。

第一宗罪:低估成本

有別於過去半年的空泛討論,發展局以2018年9月價格,估算成本為6,240億元,可謂目前為止最有基礎的成本推算。

項目 成本
交椅洲人工島 2,560億
欣澳填海、龍鼓灘填
海及屯門沿海發展
950億
優先運輸網絡 2,730億
總成本 6,240億

然而,這個估算未考慮成本上漲、利息及其他超支,引來立法會議員及坊間推測,總成本可能是8,000億甚至是10,000億元。故此,局方若要平息社會疑慮,力證「明日大嶼」不會虧本或掏空庫房,應該提出成本估算的上限及下限,讓立法會及社會有更清晰資料,判斷項目是否值得支持。

黃偉綸於記者會上指,交椅洲人工島上可提供最多18.2萬伙公營房屋。(羅君豪攝)

第二宗罪:高估收益

政府多次強調,人工島建成後可帶來賣地收入,收回成本。發展局引述測量師學會的估算,提出三個可能情況:

房屋單位興建數目 總賣地收益
78,000個單位 9,740億至11,430億
61,500個單位 8,400億至9,830億
45,000個單位 7,070億至8,230億

首先,縱然地政總署認同測量師學會的估算,但賣地流標近年時有聽聞,反映地政總署的估算也可能會高於實際市價。加上寫字樓的需求漸見飽和,現時的賣地收益估算在若干年後,會否脫離現實,這是有可能的。

再者,局長黃偉綸的發言多以「9,740億至11,430億元」為收入估算,予人「明日大嶼可賺錢」之感。然而,政府假設人工島最多住70萬人,人口密度未免過高,加上項目隨時超支,收益估算應更保守。

第三宗罪:赤字危機

綜合上述兩點,只要工程成本超出6,240億元一成以上,而賣地收益低於7,070億元這個預期下限,「明日大嶼」將會虧本。

當然,最壞情況可能不會發生;即使真的虧本,政府或許亦認為值得。問題是,政府曾否衡量蝕本的危機有多大?它能夠承擔的最壞情況是怎樣?發展局在周二拋出幾個初步估算數字,就言之鑿鑿表示不會「掏空庫房」,只怕說服力未足。

第四宗罪:羊毛出處

要落實「明日大嶼」,政府先要拿出幾千億元出來興建,後才靠賣地收入以收回成本;而賣地收入來自發展商,發展商利潤則來自高樓價、高舖租,推高市民的日常消費。換言之「明日大嶼」的萬億成本,其實是羊毛出在羊身上,政府如同向香港人徵收間接稅來填海建島。

政府計劃在交椅洲興建人工島,連同交通配套,成本為6,240億元。(lantau.gov.hk)

第五宗罪:居住難題

填海建島,不代表能夠解決香港住屋問題,因為政府靠賣地來收回成本,交椅洲的居屋、綠置居及私人住宅,相信都會價值不菲,基層甚至部分中產都未必住得起。西九填海區的向海住宅成為高檔私樓,油尖旺一帶的舊區重建問題懸而未決,已是前車可鑑。

再者,政府的公私營房屋七三比,向來只是單位數目,而非土地面積。故此,人工島的公營房屋可能只會密集在一小撮土地,而大部分土地賣給私人發展商,非社會大眾所能共享。

第六宗罪:港鐵危機

在政府的規劃中,交椅洲人工島將成為第三個商業中心區,舒緩中環及九龍東的壓力。不難推斷,人工島是否交通方便,會是成敗關鍵。在發展局周二公布的文件中,交椅洲將以鐵路分別接連香港島及欣澳,新界西部海岸亦會增建鐵路。

眾所周知,港鐵近年接連發生不可接受的問題,包括沙中線施工違規、荃灣線列車相撞等,可見其千瘡百孔。就此,政府曾否評估人工島帶來的鐵路開拓需求,會否是香港目前所未能應付的?若要勉強配合政府的世紀鴻圖,會否釀成另一場鐵路災難?

第七宗罪:居職分離

由「明日大嶼」以至土地大辯論開始,林鄭政府早已假設,新的商業中心區要接近港島中環,以至交椅洲成為理想之選。但這個假設,是否必然成立?縱然交椅洲他朝成為新商業中心區,元朗、屯門、上水等多個新界地區的市民,都仍然要花時間、費車資通勤上班,不但社會成本莫大,亦會加重交通負荷。

故此,香港政府應該跳出固有思維,率先研究於屯門興建全新核心商業區。原有的屯門、元朗、天水圍居民已經破百萬,加上洪水橋新市鎮,人口只會有增無減,何必他們要每日舟車勞頓往中環或交椅洲上班?正如發展局的文件中,屯門龍鼓灘亦會填海220公頃,配合新界西岸的發展,可見屯門一帶能服務的人口潛力。若研究過可行後,當局還可以擴大近岸填海規模,配合新商業中心區的發展。

香港若能將市中心的核心功能分散至獅子山以北,不但可以舒緩市區及三條過海隧道的壓力,屯門西迎港珠澳大橋,北臨深圳灣大橋,地理優勢不下於交椅洲,同樣可以迎接將來的大灣區發展。

投資基建、覓地發展,絕對值得支持。但如何選址、怎樣規劃,卻反映出政府的能力高低。與其動用6,240億元豪賭一場,何不將之用得其所?



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