租置計劃只會進一步異化房屋單位

港大經管學院上周五（15日）發表「香港經濟政策綠皮書」，就本港的經濟產業、人力資本、監管規管和房屋的四大經濟範疇提出改革方向。綠皮書建議重推租置計劃和恆常物業稅，分別以加快市場流轉和遏抑樓價升幅，但前者亦會刺激炒賣風氣，後者則未見處理本港積存已久的置業需求，不必能收預期之效。

港大首席副校長王于漸已非首次充當租置計劃推銷員。去年王于漸在團結香港基金的論壇上，曾建議當局推出「租置計劃2.0」，並指出活化公屋可讓市民分享新創造的財富，解決社會財富不均。然而，王教授對樓市的判斷，一直只是建基於「有效市場假說」，並將房屋視為普通商品般買賣，惟此不但脫離了市場早已扭曲而無法自動修正的現實，更有違內地「房住不炒」的政策主調。

是次王于漸等11名教授共同編寫「香港經濟政策綠皮書」，在房屋議題上，建議重推租置計劃，將便公共和私人房屋市場連接，提高公營房屋的流轉比率。具體方案有二：一是以市價二五折將公屋出售給現有租戶，而居屋維持以七折出售，兩類計劃如在相應的二手市場轉售，則毋須補地價；另一個方案則是劃一改為豁免三成待補地價，從而使兩項計劃的單位售價約等同市價四五折和七折出售。綠皮書認為舉有助接連資助房屋的二手市場和公開市場。

租置計劃只會吸引投機

雖然租置計劃短期或可提升流轉量，但其副作用亦不容小覤。表面上這是欲借市場力量，將公共資源重新編配至最有需要的社會階層，但本港公屋輪候時間長達5.5年，其癥結在於供應不足，故租置計劃只會減少短期可供編配的公屋數目，間接增加輪候時間。再者，本港房屋市場供求極為扭曲，即使在疫情陰霾下樓價亦未見有所回落，一旦政府重新引入租置計劃，無法遏止炒賣風氣之餘，亦只會變相吸引更多市民參與投機買賣。

此外，綠皮書亦建議以恆常物業稅來取代現行樓市「辣招」，即是將差餉由應課差餉值約5%提高至15%，如效用不足則可再上調。港大副教授程騰歡表明，此稅只針對非本地人士的置業需求，本港永久居民則不在此列，並指此舉可遏抑前者的置業需求。但觀乎近年的置業數據，非本地人士的置業需求與樓價升勢的關聯實在不大。

在現行印花稅措施下，如住宅物業買家為公司或非香港永久性居民，有關交易須繳付買家印花稅和新住宅印花稅。但據運房局的資料顯示，去年1月至11月須繳付買家印花稅的交易宗數，只佔住宅物業交易總數的3.3%，而在申請按保計劃的首次置業人士統計中，亦有逾99%的獲批申請人均為香港居民，由此可見近年樓市熾熱的氛圍，大多源於積存已久的置業需求，而不是非本地人士來港炒賣而催生。再者，早在2017年政府將樓市「辣招」加辣後，財政司司長陳茂波亦曾表示，非本地居民在港置業比例不高，並維持於1%左右。故綠皮書建議的物業稅無疑錯判了樓市高居不下的原因。

本港的房屋問題終歸還須大增供應解決，而此前港府亦要謹記釐定資助房屋的政策定位。不論是公屋或是居屋，其核心理念皆是向經濟能力較遜的市民，提供私樓之外的可負擔住屋選擇，其用意是要保障社會低下階層的基本住屋權，而非讓市民視之為資產增值、轉售圖利的投資工具，故綠皮書所建議的只是將市民的基本需求，重新包裝為商品轉售，這不但難以逆轉樓市升勢，反而更會讓資助房屋更見脫離市民的負擔和購買能力。這樣的房屋倡議除了誤判了樓市升勢的原動力，也是欲借市場力量解決市場問題的新瓶舊酒。