兩幅地皮為市建局「吊鹽水」

政府周五（6月6日）宣布以1000元象徵式地價，向市區重建局批出位於紅磡庇利街及將軍澳第137區的兩幅用地，估值合共132億元，租期50年。發展局局長甯漢豪指出，「近年物業市道偏軟，市建局項目出現『高買低賣』情況，即高價收購但低價回標、甚至流標，影響其現金流」，批出兩幅土地有助其履行舊區重建任務。

紅磡庇利街用地面積約7610平方米，原本劃為「政府、機構或社區」地帶，預留作學校用途。經教育局檢視後確認不再需要，現將改劃為住宅用途，估值約為42億元。將軍澳第137區用地約9.15公頃，原預留作公營房屋發展，計劃興建3000個公屋單位。土地價值估計約為90億元，政府強調批出此地不會影響未來十年的整體公屋供應目標。

這次批地最直接的好處是改善了市建局的資產負債表，提升其融資能力，確保進行中的重建項目不致停滯。甯漢豪也提及，庇利街用地可與九龍城的重建項目產生「協同效應」，而將軍澳用地則可「適時善用該土地資源」。然而，先不說政府庫房損失了132億元的潛在賣地收入，這也不是解決市建局財困的治本方法。這是為什麼行政長官會同行政會議對此次批地附帶了要求，市建局須聯同政府全面檢討和優化其運作和財政模式，並研究如何加強樓宇復修。市建局必須在2026年內提出具體改革建議 。

市建局之所以出現財務問題，一方面是「同區七年樓齡」的現金賠償政策，另一方面是其即使在市場下行時仍必須更新舊區，不能像私人發展商那樣迴避風險。事實上，本港樓宇老化的問題正在急速惡化，樓齡達50年或以上的樓宇已超過9000幢，預計15年後將增至21700幢。加上油麻地及旺角舊區大型規劃，以至是最新提出的東維港灣區海濱發展願景，無一不涉及龐大成本。即使獲贈兩幅總值132億元的地皮，市建局仍得尋找可持續模式，才能繼續推動城市更新。

北部都會區是戰略出路

北部都會區的發展毫無疑問是關鍵契機。政府可以透過「注地」等方式，在北部都會區撥地予市建局興建安置屋邨及「樓換樓」房屋。比起現金賠償，實物安置的成本更可控制，有助舒緩市建局的現金流壓力。坊間亦有意見認為可以將舊區項目未用盡的地積比，轉移到北部都會區的接收地盤使用，令舊區項目由原本的虧蝕變得至少回本。

市建局所謂「高買低賣」的問題，最主要是收購舊樓的賠償成本。針對這個成因，市建局是否可以參考安老按揭原則，在一筆過「自置居所津貼」以外提供新的補償選項？例如舊樓業主可以選擇暫時不領取全數補償金，而是每個月獲得固定的「年金」作為生活費，直至終老。「年金」只要比起一筆過賠償有一定的溢價，就可能對業主有吸引力。而且安老按揭一般不受理樓齡50年以上的物業，這種新補償機制正好讓住在舊樓的中老年人以資產換取穩定現金流。

責任社會化、長期化　房屋更要回歸本質

除了補償機制之外，在融資成本方面，我們是否可以參考韓國經驗，讓市建局商業或出租物業打包成「房地產投資信託基金」（REITs）並上市，將資產的未來價值提前變現？在性質上，REITs方案有如將重建的融資責任和回報，由市建局獨力承擔轉為由整個社會共同投資和分享。至於年金式賠償，則是將市建局的短期現金支付責任，攤分為長期而可控地承擔。

更重要的是，市建局之所以面對「高買低賣」問題，在於房屋已經被過度商品化，因此會隨市況大波幅變動價格。受影響的不只是市建局，私人發展商同樣正面對財政困境，數年前地價「舞高」現在卻樓價「弄低」，原本的投資現在可能淪為沉重的包袱。近月沒有地產商申請預售，已獲批預售而未應市的一手單位積壓近1.5萬，反映業界對後市並不樂觀。所以政府在要求市建局改革的同時，也必須從宏觀層面入手，改革香港土地和房屋政策，不能再依賴地產作為經濟增長引擎。這不只是為了市民安居樂業着想，市建局和地產商何嘗不是需要一個穩定的經濟環境、可持續的物業市場？