內地電商巨頭京東斥資40億港元，收購本地連鎖超市佳寶七成股權，是其部署香港市場的關鍵一步。此宗交易包含分批支付及三年過渡期，期間仍由佳寶創始人管理，顯示京東著眼於長遠戰略佈局，意圖將其在內地成熟的「即時零售」模式引入香港。憑藉其超過2000億元人民幣的現金儲備，京東具備足夠實力在香港牽起一場激烈競爭。

在這場的市場競爭中，物流基建可謂決定成敗的核心要素。京東的主要對手阿里巴巴，其旗下的菜鳥早已在機場島設立「菜鳥智慧港」，搶佔戰略先機。而拼多多的商業模式同樣非常依賴物流網絡，其近期與順豐速運合作終止後，隨即引發了自提點的「包裹災難」，消費者要排隊三四小時方能取貨。拼多多、淘寶與順豐之間分分合合的商業關係猶如三角戀，證明穩定、高容量的物流網絡是電商平台在香港市場競爭的根本前提。

產業用地制約企業發展

面對內地平台帶來的挑戰，本港企業各有對策。例如百佳曾經斥資逾兩億元興建自動化物流中心，提升處理能力以實現「早上下單、晚上送達」；惠康母公司DFI利用龐大的會員數據，並與第三方即時配送平台結盟，以「快速電商」模式應戰；HKTVmall則在自建物流中心的基礎上，大規模擴展與香港郵政及便利店的合作，將自取點網絡增至超過300個。

然而，不論採用何種策略，本港企業面對一個共同難題：土地。地租高昂，合適用地有限，直接推高了由倉儲、配送到門市每一個環節的成本。財務穩健的日本城，近期也因部分業主不肯減租而要關閉分店，反映土地成本對實體經濟的制約龐大。若無法獲得合適空間來建立現代化、具規模效益的物流設施，本地企業將難以在成本和效率上與競爭者抗衡。

目前香港有七個主要物流中心，集中在葵青、屯門及機場島這三大核心物流樞紐，用地面積共約23公頃。但面對電商帶來的需求增長，現有供應顯得不足。政府近日向立法會發展事務委員會提交的「智綠產業港」項目，正好成為其中一個解決方案。這個位於屯門的項目歷經數年演變，2023年曾提出的「北工南居」方案，現在最新的規劃完全放棄了住宅部分，將全部約301公頃的新發展土地全用於發展現代物流（約41公頃）、先進建造業（約47公頃）、循環經濟（約32公頃）及綠色新能源（約54公頃）這四個高增值產業。

屯門填海規模大成本高

屯門鄰近機場、港珠澳大橋及北部都會區，能有效對接大灣區供應鏈，是發展現代物流業的理想選址。其毗鄰發電廠和環保園的佈局，則為發展綠色新能源及循環經濟提供了天然的協同基礎。同時，設立組裝合成法（MiC）的生產基地，正如立法會議員陸頌雄所指出，既能降低本地建造成本，也能保留相關就業機會。「智綠產業港」不但可以推動經濟增長，更有望為新界西帶來約3.5萬個就業機會，以實現「職住平衡」的政策目標。

佔地逾300公頃的項目成本巨大，其融資方式因而備受關注，發展事務委員會主席盧偉國就建議當局採用「片區開發」模式。毫無疑問，「智綠產業港」對於許多企業而言是吸引的，用以建立強大的物流和配送基地，迎戰電商浪潮而牽起的「軍備競賽」。然而市場競爭激烈，經濟環境不樂觀，企業能否「計掂條數」，有多少財政空間出手，始終為疑問。

中止招標果斷主導北都

以元朗及洪水橋兩幅產業用地為例，政府在7月21日宣布中止招標，外界難免揣測是否市場反應冷淡，缺乏投資意欲。當局最終決定將元朗福宏街用地直接交予香港科技園公司，以建構微電子生態圈，並成立政府公司，以產業園區的形式統一管理和營運洪水橋用地，意味政府放棄過往「賣地收錢」的被動模式，轉為一種更積極、參與更多的主導角色。這反映出當面對經濟周期下行、市場反應未如預期時，政府可以果斷介入，確保產業政策的目標得以落實。

元朗及洪水橋的案例可以成為屯門「智綠產業港」作為參照，例如日後按需要，同樣採用由政府成立專責公司作統一開發和管理，或直接與重點企業合作的模式。這既能確保土地用途更精準地配合產業政策，讓本地中小企與國際巨頭能共存發展，亦能在程序上提速提效。更重要的是，元朗及洪水橋作為北部都會區的一部分，這次重要的策略轉變說明了北部都會區要取得成功，將不再單純取決於市場情緒，而更多地取決於政府的執行決心和財政策略。