今個月作為中期業績期，周四（14日）希慎興業、長和系、港鐵等多間企業公布業績。數據反映香港經濟似乎開始復甦，惟正經歷深刻的結構調整，帳面盈利的背後潛藏挑戰。

希慎的商舖出租率從92%升至94%，營業額增長2.1%。業績報告歸功於「優化的商鋪組合和新一代奢華品牌旗艦店」，意味在整體零售疲弱的環境下，高端、體驗式的零售模式依然具備吸引力。其寫字樓出租率逆市從90%上升至92%，營業額微升0.8%，但希慎承認市場充滿挑戰，平均租金水平仍然向下。

帳面盈利背後的結構挑戰

另一間發展商長實上半年的物業銷售收入按年增加7.8%，但銷售收益卻從10.44億元斷崖式下跌93%至僅7,400萬元。這是因為其採取「以價換量」的策略，大幅犧牲利潤以求售出單位、鎖定現金流。長實的物業租務收益下跌3.9%，酒店業務收益下跌4.3%，再次印證了商業地產及旅遊消費的市道疲弱。至於長和，其EBITDA跌幅顯著大於收入跌幅，利潤率受壓反映經營成本沉重；資本開支減少逾一成，意味企業對前景普遍審慎，投資意願不大。

同樣在周四公布半年業績的港鐵，雖然物業發展項目入帳帶動利潤增長，但其錄得的投資物業重估虧損，也證實了商業地產的頹勢。更重要的是港鐵經常性業務面臨壓力，本地鐵路客運量基本持平，意味通勤、消費和社交出行可能缺乏增長動力。與此同時，過境及高鐵服務客運量錄得10%至16%的強勁增長，具體量化了「港人北上」與「旅客南下」的趨勢。而且港鐵直指廣告收入「將繼續受到廣告客戶開支意欲左右」，或多或少反映企業對前景仍然審慎。

本地消費冷而跨境流動熱

更能反映民生消費的，要數剛發布季度經營數據的領展。其整體銷售額跌幅從上一季的5.9%顯著收窄至0.8%，其中作為民生必需品的「超級市場及食品」與「餐飲」轉為正增長，顯示本地居民的基礎消費已回穩。零售租用率維持在97.6%的高水平，但續租租金錄得「中單位數負增長」，反映其租戶（主要為中小企）的經營及盈利能力依然非常薄弱，市道完全談不上復甦。

幾份業績反映本港內需疲弱而跨境活躍，但跨境旅客似乎消費謹慎，帶來的經濟效益是否足以彌補本地消費力的外流，實屬疑問。港鐵、長實等業績雖然顯示不俗的收入和盈利，但前者主要靠過去的物業發展項目入帳，後者以割價促銷來換取收入。難怪企業削減短期推廣開支，甚至減少長期資本開支。商界採取保守策略，似乎對香港經濟的短期復甦和長期增長缺乏信心。

地產發展作為傳統經濟引擎，隨着資產價值受壓，難以再牽頭領軍。但與此同時跨境人流重塑正在經濟模式，本港內部需求疲弱，亟需更多可持續增長點。或許可幸的是股票市場近日穩步上揚，但經濟和社會發展總不能靠賴一時三刻的投機活動。財政司司長陳茂波矢言多管齊下引進企業、資金和人才，加速推動香港經濟升級轉型，具體如何創造更多元的產業發展，更優質的就業機會、教育和生活環境，市場和社會仍有待看見。