市建局的根本挑戰不在現金流

撰文:湯文詩
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市區重建局行政總監韋志成星期日(22日)發表網誌,表示該局在2021/2022年度財政結束時約有現金儲備300億元。不過,他說隨着既有重建項目的「收成期」告一段落,未來五年預計為了應付收購業權將會出現龐大開支,現金儲備屆時恐怕「差不多悉數用於收購重建項目的破舊物業」,數年之後若無其他項目前期收入就可能出現超過150億元的負現金流。

現時市建局正展開收購業權和收回土地階段的項目包括「盛德街/馬頭涌道發展項目」、「啟德道/沙浦道發展計劃」與「山東街/地士道街發展計劃」三個,尚待行政長官會同行政會議核准的項目有「土瓜灣道/榮光街發展計劃」、「靠背壟道/浙江街發展計劃」和「兼善里/福華街發展項目」,它們合計影響約332個街號的樓宇、2,646個業權。

收購業權帶來財務隱憂

其實早在去年制訂2021/22至2025/26年度業務綱領期間,市建局主席周松崗已經預料局方在收購開支及建築成本下,到2024/25將會面臨額外融資的需要,而韋志成亦指市建局會聘請財務顧問審視財政狀況,並且不排除在入不敷支時考慮為該局發行債券。2017年至2021年間,該局流動資金由197.4億元減少至96.2億元。

局方人員指出財政壓力來自收購重建地區業權開支。可是有關成本之所以會持續飆升,卻又主要源於社會整體地價、樓價增加。政府或許沒有「高地價政策」,惟官方賣地客觀上存在「高地價結果」,再加上主事官員與政府部門對樓價高昂應對不力,於是舊區業權交易叫價自然亦會愈來愈高。

況且在此之後,市建局又為了應付財政壓力,提高重建項目標價,如此就陷入讓毗鄰物業價格進一步上漲的惡性循環。就算市建局由此得到的盈餘再多,它未來的收購業權開支也總是會同步增加。局方人員此前曾用市場價格解釋收購高昂的業權開支與售樓價格,可是卻渾然不覺自己在促成此一局面產生重大作用。

重建不能單靠房地升價

無奈的是,現時市建局仍然只將一系列問題視作「資金『回籠』慢的挑戰」,並且認為可以繼續用未來項目「累積充足的資源儲備……令用於市區更新的資源生生不息,支持大型更新規劃方案的執行」,意思似乎就是提高樓宇售價就能增大回報、抵銷支出。但藉着這種模式重建出來的貴價舊區,最終能否讓所有人好好生活和達致「可持續發展」,實在頗有疑問。

尤其近年重建項目往往變成天價豪宅、商舖,舊有用戶難望原價購回或租用新單位,不少社區小鋪因此消失,而且項目不時又有一些公共設施「走數」,揭示局方未將改善市民整體生活質素作為首要目標。在這種情況下,坊間愈來愈多聲音批評局方應該負起更多社會責任,要求它帶頭在舊區建設「首置盤」以至居屋、公屋等可負擔房屋。

競逐房地升價,不僅有損市建局的財政健康,亦不利於改善居民生活。市建局的原初理想是「為香港締造優質的城市生活,令我們的世界級都會充滿朝氣,成為更美好的家園」,希望局方與政府都能夠秉持上述初衷,不要片面追求一時半刻的增值。畢竟真正足以支持市區「可持續發展」的,絕對不可能是單純的炒賣房地,而是給舊區市民帶來適切且可負擔的居所才對。

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