來稿作者：周小稞

7月15日有媒體報道，嶺南大學以1.2億元的價格購入由鄧成波家族持有但已淪為銀主盤的屯門菁雋商業基座物業以供日後教學之用。該物業含商場、地舖及停車場，總建築面積合共近四萬平方呎，購入呎價約3,000元。無獨有偶，7月8日又有媒體指出，香港科技大學在6月作價3.5億元買入位於金鐘統一中心四樓、預計9月底結業的名都酒樓逾三萬平方呎的鋪位。科大在接受查詢時表示，有關鋪位將用於教學相關用途，方便就讀商學院的學生上課及交流。

各大學不斷接手商業地產

事實上，最近一年多來各大學不斷接手商業地產，在嶺大和科大此次入貨之前，香港都會大學和香港城市大學都有過大手筆交易。去年6月都會大學以9.9億元的價格購入位於紅磡蕪湖街、總建築面積約6.6萬平方呎、設有255間客房的全新酒店，準備提供予非本地學生入住。去年11月都會大學再斥資26.5億元購入臨海超甲級寫字樓、樓面總面積近28萬平方呎的紅磡祥祺中心，是2024年香港最大額的商業地產交易。去年12月城市大學作價8.8億元收購尖東明輝中心1座基座至3樓，建築總面積9萬平方呎，以作專業進修學院之用。

就商業的角度而言，各大學低價入貨堪稱「精明」之舉。嶺大的作價較三年前的放售價低出七成，更較市場估值低出四成。都會大學購入祥祺中心的作價較九年前的購入價便宜了四成。而城市大學收購的明輝中心物業兩年前的市場估值還在18億元左右，城市大學的作價足足便宜了一半。當然，各大學的入市並非趁低撈貨、低買高賣的炒作行為。各大學購入這些商業地產基本上都是為了自用，譬如為非本地學生提供住宿、為市區半工半讀的學生提供教學場地等。

大學自身財力雄厚

除了價格吸引、剛需驅使外，真正讓大學大膽衝進當前疲弱的商業地產市場並擊敗其他潛在買家的是大學自身雄厚的財力。當香港的各行各業因為外圍地緣政治格局的變化而處在艱難轉型中時，香港的高等院校成為少數受益於外圍環境變化而逆勢上揚的產業。根據各大學最新披露的年報，在2023/24財務年度，教資會資助的八間大學加上都會大學都錄得了雙位數的收入增長，都會大學的收入增幅更高達24%；九間大學也都取得了不同程度的盈利，盈利總額達到108.5億元，同比增長逾50%，其中港大的盈利水平更是近乎翻倍至近40億元。

運營層面的強勁表現令各間大學的財庫更為充盈。一方面，九間大學的淨資產都在幾十億乃至幾百億元的規模，淨資產總額達到1,171億元，其中港大的淨資產更高達360億元；另一方面，九間大學幾乎沒有什麼負債，淨資產基本上都表現為賬面上的大量現金、存款及金融資產，總的規模超過1,200億元。這樣厚實的資產負債表在當今的香港經濟中並不多見，也確實給了大學足夠底氣，讓諸如都會大學那般能夠在爭購祥祺中心的交易中擊敗中移動等對手而中標。

儘管站在商業的角度，上述各間大學買入商業地產的行為是再合理不過，但筆者仍對最近一段時間多所大學不約而同地入手商業地產的背後動機存有疑惑。在當前的市況下，這些物業的價格的確頗為吸引，但這並不代表當前的價格已經觸底。以都會大學為例，其去年6月落實購入的酒店物業兩個月後就不得不做出高達1.5億元的減值撥備。要滿足對場地的剛需，各間大學大可直接以較為低廉的租金跟業主簽署長期租約，避免因購置物業可能造成的減值撥備風險。

在筆者看來，上述大學之所以選擇「買」而非「租」，一種可能是想消耗手中的現金，以免這些現金被深陷財赤的政府收回。今年2月政府公佈新一份財政預算案時曾表示，八間受資助大學須合共交還40億元給政府。如果財赤問題得不到有效緩解，不排除政府會要求各間大學返還更多的資金。另外一種可能就是，政府希望「托市」，以防止商業地產的進一步跌落並提振市場的信心，而現時有能力也有信心入市的可能只有這些從中美爭鬥中大獲其益的各間大學。

應招攬一流學者赴港任教

不管這些大學是出於何種動機，筆者都反對大學過多介入商業地產的交易。當前香港的高等院校正處在一個難得的發展機遇期。一方面，過往的積累為香港的大學贏得了國際公認的聲譽，在QS剛剛公佈的排名中，香港五所大學躋身全球百強，讓香港成為越來越多內地學生海外留學的首選目標；另一方面，過往政府對各間大學的慷慨資助加上學位本身的供不應求都令各間大學的財務狀況更趨穩健與充盈，為今後的進一步拓展提供了充足的財力支持。現在的問題是，香港的大學應該如何利用自身的財力進一步夯實自身的綜合實力與競爭力？

筆者以為，最終決定一所大學綜合實力與競爭力是人才而非「磚頭」，能否吸引到最優秀的學生與教授決定了一所大學未來的成敗。遺憾的是，筆者沒有看到香港的大學在吸引人才上有什麼特別靚麗的表現，反倒是內地的大學在不斷對外發出公告，稱又有一位國際頂尖的學者加盟本校，而香港的大學卻在把大量的金錢投入到商業地產的交易中。這樣的「本末倒置」需要及時予以糾正。香港的大學應該利用手中充盈的資金，主動出擊，或到歐美國家用具競爭力的薪酬及研究經費招攬一流的學者赴港任教，或到內地用全額獎學金吸引最優秀的學生赴港留學。唯有此，香港的大學才能真正成為無可爭辯的地區頂流與全球一流。

作者周小稞是紫荊黨政策研究院研究員。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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