送澧手記｜黃仲澧

早前筆者在10月中撰文《放寬跨區地積比率轉移 地產金融市場機會處處》，討論《2025年施政報告》所提出的「跨區地積比率轉移」新機制。這項新政策由傳統聚焦「實物轉移」的地積比率轉移，變成以「金額抵銷」為主導，更強調靈活性，有望為市場帶來新動力。

香港樓市自2020年起持續低迷，現時市面上的舊區重建地盤多數面積細小，而且准許地積比率從現有規劃機制下普遍已達上限，因而欠缺吸引力。市區重建步伐滯後，政府今次大膽推新機制，目的正是為市場注入誘因，鼓勵私人市場參與，加快市區重建。

在政府積極與業界、專業團體、地產商會及相關持份者商討細節的同時，筆者和團隊亦馬上約見以往合作過的舊樓業主與發展商，主要集中於7個指定地區。當中有部份人認為新政策為舊樓業主帶來曙光，但期望政府盡快釐清「遊戲規則」，才可判斷實際吸引力。

很多業主最關心如何保障自身最大利益，自然希望物業能以「價高者得」出售。不過，近五年以來，除了市建局主導的重建外，鮮見發展商主動收購，導致部分業主只能參考市建局的收購價。市建局補償一般以同區七年樓齡單位計算，金額普遍高於市場價，因此與現實收購價有落差，令成交更難促成。

此外，業主對收購定價模式亦各有看法，有人主張以實用面積、有人看重總樓面面積，亦有人認為應按業權份數分配，利弊見仁見智。至於政府公務員建屋合作社會否納入、新政策會否涵蓋工廈、長者自住安排有否特別考慮等，都是不少業主的疑問。業界亦關注申請時會否須承擔綠色建築、優質城市設計或新型基建等額外責任。這些不明朗因素，或令部分業主選擇觀望，拖慢市區重建進度。

發展商方面，在商言商，當然以商業利益作首要考量。雖然住宅樓市近期相對平穩，但建築成本高企，發展商普遍不願以市建局的高標準價收購。今次新機制，向7個指定地區的重建地盤額外提供20%地積比率，則被視為重要誘因，相信仍會有買家在指定地區物色合適重建地盤，但必然會考慮收購所需的時間成本和利息開支。

「跨區地積比率轉移」涉及不同既得利益者，政府在與業界詳細磋商的同時，更應顧及業主的合理利益，畢竟他們才是市區重建不可或缺的一環。期望當局能多角度、審慎平衡各方利益，真正推動市區重建目標落實，令香港舊區迎來新生。

作者黃仲澧是香港房地產及土地管理學會外部事務主席，打鼓嶺鄉事委員會顧，香港城市規劃師學會會員，香港註冊規劃師，香港城市設計師學會會員。

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