市建局上月向立法會提交最新一份年報，披露2024至25年度虧蝕27億元，計及135億發債所得款項，截至今年3月底結餘為206億元。主席周松崗及卸任行政總監韋志成預計土瓜灣「五街」、花墟道重建等六個項目總開支將會達235億元。他們以及新任行政總監蔡宏興一致提到，近年物業市道下滑，重建項目將要「高買低賣」，影響市建局的財務狀況，尤其是現金流壓力。年報亦都歸咎「同區七年樓齡」的補償機制導致收購成本高昂，令項目收入不足以抵銷支出。

立法之初府會角力　「十年樓齡」補償改至七年

「同區七年樓齡」的賠償政策，不是現在才成為眾矢之的。早於二十多年前立法會以白紙條例草案審議成立市建局，以同區多少年樓齡的單位作為補償已為關注所在。當時政府給予的自置居所津貼是以十年樓齡作為計算，而市建局的前身、土地發展公司主要也是十年，除了在荃灣市中心和堅尼地城新海旁兩個發展項目破例採用五年。正如前特首、時任行會召集人梁振英近日所憶述，當時坊間有聲音主張市建局以同區五年樓齡作為補償準則。而在立法會，也有議員要求政府在市建局正式運作之前先修訂自置居所津貼的計算基準。

政府起初建議改為約八至十年，不過依然未獲立法會議員的支持。當局其後再次讓步，表示「一個七年樓齡的單位屬於較新，卻未至於被視為『新樓』；這正合乎選擇一個適度新單位的想法」。

修訂自置居所津貼的計算基準，把重置單位的樓齡由約十年改為約七年（一個五年樓齡的單位，折舊價有限，一般仍被視為「新樓」，但一個七年樓齡的單位，一般均不會被視為「新樓」，這觀念可從這類單位的價值中反映出來）。

自置居所津貼作為《收回土地條例》的衍生開支，計算基準由立法會財委會把關。政府的「同區七年樓齡」方案在2001年3月提上財委會，立法會議員仍然眾說紛紜，討論熱烈。例如曾鈺成指出即使以五年樓齡來計算，亦只佔重建費用總額的百份之一，市建局作為非牟利機構，將仍能維持均衡的預算；吳靄儀則從另一個角度表示，政府收回物業重建甚有可能會使發展商得益，但卻對居民造成損害，因此認為五年樓齡是合理要求。

作為土發公司行政總裁多年的石禮謙提到，七年樓齡已經較原本的十年基準有所改善，而且自置居所津貼只是最低要求，日後市建局仍可以因應個別項目自行提出更優厚的收購建議。在政府維持七年樓齡、不再讓步之下，財委會最終以31票贊成、24票反對通過方案，「同區七年樓齡」自此成為賠償基準。

首批重建已惹憂慮　「收購一個蝕一個」

市建局成立不到一年，即展開三個重建項目，收購灣仔莊士敦道、大角咀櫻桃街、深水埗福華街及福榮街舊樓。以同區七年樓齡計算，大角咀及深水埗的賠償呎價分別是3400及3200元，灣仔為4200元，以倍計大幅高於收購物業的市價，賠償開支總額高達25億。時任行政總監林中麟明言立法會應該留意公眾對賠償額的反應，再研究是否有需要檢討七年樓齡的準則。

他在同年又公開指出，「許多舊區居民對市建局所謂『派錢收樓』的做法，普遍存有過高甚至不切實際的期望，將改善居住環境的責任完全放在市建局及政府身上，而他們唯一要做的便是等市建局盡快上門派錢收購」，但是市建局以至整個政府都不會有能力令數以萬計舊樓的業主，「在未來的日子裏全部變成擁有七年樓齡的樓宇業主」。林中麟在2003年又曾提及，當時舊樓市價一般50至60萬，市建局以同區七年樓齡的價格收購，往往高於市價三倍，並且形容為「收購一個蝕一個」。

「本局重建成本高昂」　年報重複寫逾20年

市建局在2004年發表的第三份年報，甚至在財務報表附註中提到，「同區七年樓齡」令重建項目成本高昂。

二零零一年三月，立法會財務委員會審議多項政府的建議，其中通過了修改受政府收回土地影響的住宅業主所得的自置居所津貼與業主及自住業主所得的額外津貼的計算基礎。本局須按相關的政策，在收購／收回物業時，支付自置居所津貼及額外津貼。在遷出其中住客時，本局按上述原則運作，因此本局的重建項目成本高昂。

翻開最新一份年報，依然可以在財務報表附註中找到同一段話，一字不改。由2004年到2025年，由第三份年報到第二十四份，就這樣說了超過二十年。直到今年《施政報告》發表後，「同區七年樓齡」的政策似乎將會改寫。

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