「缺乏創新機制將分散的地積比率集合發展，則無論公營或私營機構，在市區籌劃開展有規劃效益和財務可行的項目將日漸困難」，蘇慶和2019年卸任市建局主席之時表示，未來應該透過轉移和整合地積比，籌劃最有效益的發展規劃方案，「激活重建市場，鼓勵參與」。

四年之後，城規會宣布以油麻地和旺角作為試點，准許把輸出地盤的剩餘地積比率轉移至位於同一分區計劃大綱圖上的接收地盤，上限為接收地盤准許總樓面面積的三成。簡單而言就是同一個分區之內，地積比率總體不變，容許個別項目建得更高。

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花墟道「四小換一大」　市場反應冷淡

市建局去年公布的洗衣街／花墟道項目就採用了「地積比率轉移」，將位於花墟道及園藝街一帶四個細小地盤的發展潛力，轉移至洗衣街的主地盤以進行更大規模的發展。於是五個地盤的總地積比率維持在九倍，但接收地盤的建築物高度限制卻由115米提升至150米。

然而，正如發展局所承認，「私人市場的反應至今仍然冷淡」。政府評估的原因是，一來地產市道轉弱，二來現行機制存有限制。

於是當局現在進一步放寬，容許未用盡的樓面面積跨區轉移，輸出地盤除了原本作為試點的油麻地及旺角，將來還包括長沙灣（所屬大綱圖亦覆蓋深水埗）、馬頭角（包括九龍城和土瓜灣）、西營盤和上環（屬同一大綱圖）、荃灣和灣仔，五個明顯都是舊樓集中的地區。

至於接收地盤，則是全港所有由法定圖則涵蓋的地區，唯一要求是其必須位於發展地帶，即不包括 「鄉村式發展」及「政府、機構或社區」等。甚至原定的三成總樓面面積上限，「在城規會獲給予充分理據作考慮的情況下」也可以獲准「輕微超出」。

地積比容許跨區轉移　能否挽頽勢仍屬未知數

最高地積比率限制由同一個項目擴展至同一個分區，同一個分區再擴展到全香港，這在多大程度上可以吸引發展商提出私人重建計劃，仍屬未知之數。畢竟正如政府評估的原因，也包括了「地產市道轉弱」。如果企業的融資成本仍然不菲，對重建後的市價仍然觀望，即使地積比率可以「乾坤大挪移」，是否就會積極出手？這不只關乎私人重建的步伐，還可能影響市建局的項目招標。

花墟道項目佔地面積2.9萬平方米，但是受影響業權只有約191個，卸任行政總監的韋志成在剛發表的年報表示「毋須動用龐大現金開支；但能透過重整及重新規劃土地用途，達致最大的規劃效益」。然而比起收購成本，招標結果同樣——甚至更加——重要。重建項目涉及總樓面面積10.4萬平方米，多少發展商願意參與其中？

而在花墟道重建之外，已經作價收購的衙前圍道／賈炳達道項目的地盤面積達到3.7萬平方米，重建後總樓面面積23萬平方米，市建局何時招標，發展商投標價多少，實為各界關注。尤其是地盤面積2.6萬平方米、總樓面面積20萬平方米的觀塘市中心第四及第五區商業項目，前年只接獲一份標書並且流標收場，發展商的意向可見一斑。

正如歷任市建局主席和行政總監皆強調，市區重建不能單靠市建局來推動，還需要業主維修樓宇、延長舊樓的生命，以及私人市場參與重建，由發展商提出計劃及合理收購。花墟道重建尚且只為《油旺研究》的「頭炮」項目，整個《油旺研究》面積212公頃，涉及超過3300幢樓宇。與此同時，市建局的荃灣和深水埗規劃研究如火如荼，將於今年底提出的「市區更新大綱藍圖」，兩者分別涉及236公頃和130公頃。

荃灣初步打算分成五區作規劃，小店林立的路德圍、眾安街及陂坊一帶，利用地積比轉移以改善舊區環境，荃景圍、蕙荃路及就近海濱荃灣路天橋底一帶則被認為具發展潛力。深水埗劃分為四個地區，通州街一帶有意建設成地標式門廊，並且透過地積比轉移降低舊區的密度，嘉頓山和主教山被定位為市區邊陲綠化帶，附近的歷史建築考慮設立文物徑以推廣旅遊。

市建局使命遠不止是吸引發展商

在油旺、荃灣和深水埗之後，市建局今年3月還展開了土瓜灣海濱研究，預計今年內完成初期報告。土瓜灣海濱定位為世界級的「東維港灣區」，即使不計及海灣面積，陸地部份亦涉及多達450公頃。雖然市建局已在其中開展多個重建項目，還與七家發展商推動「小區重建新社區」，改善環境和道路網絡的工程將在兩至三年內陸續落成，但連十三街重建也延宕多年尚未成事，要建成「東維港灣區」，未來涉及的發展項目估計不會只是兩、三個。即使地積比率可以跨區轉移，即使額外的兩成總樓面面積可以折現為地價扣減，發展局局長甯漢豪形容的「咁重錘」是否足以扭轉私人市場的研判，有興趣重建舊樓？

但與此同時，如果發展商為了回本，新落成建築的呎價高不可攀，舊區重建的得益者又有沒有老街坊的份？市建局應該採用七年抑或十年樓齡補償，地積比率轉移如何鼓勵重建，縱然是重要的政策討論，但要實現市建局「更新舊區，促進經濟，改善環境，造福社群」的使命，需要的遠不只是這樣。

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