市建局成立之初，行政總監林中麟對於「同區七年樓齡」的意見可謂溢於言表。時任主席鄭維新也曾指出，從商業角度來看，這個標準是偏高的，而市建局也有向政府當局反映，若政府不更改政策，市建局只可以在這個政策之下盡力重建。

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樓市長年暢旺　財政可持續性受忽視

市建局收購舊樓動輒要以市價的兩、三倍，政策局的看法是怎樣？2004年時任房屋及規劃地政局局長孫明揚說，「市建局並沒有就自置居所津貼的計算基礎提出任何具體的修訂建議」。2010年政府檢討《市區重建策略》，時任發展局局長林鄭月娥表示，「（檢討督導）委員會及社會上很多意見均認為，當年經立法會決定，以同區七年樓齡補償收購的舊樓的水平是合理的」。

目前，在政策上並無理據，而且未見有明顯壓力（來自過往市建局項目或現時項目受影響的業主除外），促使我們改變現時以重置同區七年樓齡樓宇的價值作為受市建局重建項目影響的住宅自住業主計算補償和自置居所津貼的基準。

政府沒有修改「同區七年樓齡」政策，各界似乎也未至於認為問題迫切，一個重要原因在於——錢。堅尼地城加惠民道項目、窩打老道八號、上環皇后街項目等，賺的都不只幾倍。接替林鄭月娥出任發展局局長的陳茂波，在2014年回覆立法會議員質詢時說得清楚，「過去十多年地產市道暢旺、價格大幅上升」，所以市建局項目能夠獲取盈利。簡而言之，就是「高買，更高賣」，項目落成後的售價足以抵銷「同區七年樓齡」的高昂收購價。

如按照決定為該等項目進行重建時的物業市場價格估算，大部分有關項目是預計會錄得虧損的（註： 2001年市建局成立時的中原領先指數為40.67。此後，指數不斷攀升。2013年年底中原領先指數已高達118.20。過去12年，指數升幅達290%）。

除了財政上可以持續，另一個原因是「同區七年樓齡」始終可以禆益舊區居民，令他們得到切實的好處。譚小瑩2015辭任市建局行政總監後，曾經接受傳媒訪問，表示深水埗海壇街的老街坊拿到補償後只拿部份買入二十年樓齡的單位，剩下百多萬現金可以用來過活或看醫生。「對我們來說，他們完全滿足了有資源改善居住環境。他們以前的居住環境是殘舊的，沒電梯、漏水、跌石屎。」

那些業主，本來的樓已五六十年樓齡，一間間（自己）賣給發展商可能平得好緊要，但因巿建局公開不論樓齡樓層都以7年樓齡呎價收購，普通來說都等於巿價兩倍。

發展商減負債去槓桿　入標盛況不再

多年以來，市建局的收購呎價即使高於發展商的投標呎價，但因為重建項目的地積比率會提高，收入足以抵銷開支。但如果舊樓的剩餘地積比率不多，再加上發展商提出的呎價大幅降低，項目將難以回本。市建局2021年以呎價19848元收購九龍城盛德街／馬頭涌道物業， 但2023年發展商以19億元中標，呎價只得4694元，（第二高的入標價約2782元）。項目令市建局虧損近15億元，只收回成本56%。

市建局向來的財政之道是「高買，更高賣」，甚至可以「好天收埋落雨柴」。惟近年發展商忙於減負債、去槓桿，大量貨尾單位仍有待消化，難有意欲積極投標。以往十幾間地產商入標的盛況不再，能夠收到三、五份標書，項目不至於流標收場，或許已經慶幸。

市道不由他們作主，市建局無法爭取「更高賣」，有望改變的就只有「高買」。兩度續任行政總監的韋志成，近年一直公開呼籲政府檢討「同區七年樓齡」的補償機制。發展局局長甯漢豪去年雖然承認「同區七年樓齡」的收購價「的確是相對較為慷慨」，但仍然強調這可以促成市建局順利收購，並且鼓勵發展商在收樓重建時提出相若的收購價。

修改「同區七年樓齡」是否足以打救市建局？

直至今年6月，政府以象徵式地價向市建局批出分別位於紅磡和將軍澳的兩幅用地以支持其財政，並要求其與政府共同「檢討和優化其運作和財政模式」。9月《施政報告》發表後，局長甯漢豪進一步表明要檢討「現時的收購和重建政策」，並直言「同區七年樓齡」不是可持續方法。

正如上篇所說，當年立法會財委會審議通過「同區七年樓齡」的自置居所津貼，曾經估算十年和七年樓齡的成本差距不算很大。現在政府若然同意修改，是否改回十年樓齡計算，就足以令市建局財政可以持續？而《施政報告》提出放寬地積比率轉移安排，又是否能夠令重建項目「有利可圖」？

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